Nếu tiền bồi thường đất ở không đủ mua một suất tái định cư tối thiểu, Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để được giao một suất. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định chi tiết suất tối thiểu.
Tình huống này rất phổ biến: nhà ở vị trí xa trung tâm bị thu hồi, tiền bồi thường tính theo giá đất nơi cũ, nhưng suất tái định cư lại nằm ở khu vực có giá cao hơn. Kết quả là tiền bồi thường không đủ để nhận một suất tái định cư. Khoản 8 Điều 111 Luật Đất đai 2024 xử lý đúng tình huống này.
Quy định cốt lõi
Khoản 8 Điều 111 quy định: trường hợp người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở và được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư, nhưng tiền bồi thường về đất ở không đủ so với giá trị của một suất tái định cư tối thiểu, thì:
được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để được giao một suất tái định cư tối thiểu.
Điểm quan trọng nằm ở chữ "đủ". Đây không phải khoản hỗ trợ một phần theo tỷ lệ, mà là bù cho đủ phần chênh lệch.
Ba điều kiện phải có
- Phải di chuyển chỗ ở — không áp dụng nếu chỉ bị thu hồi một phần đất mà vẫn ở lại được;
- Được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư — tức đã thuộc diện nhận đất hoặc nhà, không phải diện nhận tiền;
- Tiền bồi thường về đất ở không đủ so với giá trị một suất tái định cư tối thiểu.
Đây là một khoản hỗ trợ chính thức
Điểm đ khoản 1 Điều 108 liệt kê "hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp quy định tại khoản 8 Điều 111" là một trong sáu khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
Nghĩa là khoản này nằm trong danh mục hỗ trợ chính thức của luật, phải được thể hiện trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư — không phải khoản xin cho.
Suất tái định cư tối thiểu do tỉnh quy định
Khoản 10 Điều 111 giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình hình thực tế địa phương, quy định chi tiết về suất tái định cư tối thiểu.
Vì vậy con số cụ thể — diện tích tối thiểu của lô đất hoặc căn hộ, và giá trị tương ứng — khác nhau giữa các tỉnh. Đây là văn bản đầu tiên cần tra khi rơi vào tình huống này.
Cũng khoản 10: hỗ trợ cho hộ còn thiếu
Khoản 10 còn giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc hỗ trợ để giao đất ở có thu tiền sử dụng đất, hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở cho các hộ gia đình còn thiếu theo khoản 4 Điều 111.
Đó là trường hợp hộ có nhiều thế hệ hoặc nhiều cặp vợ chồng cùng sống trên một thửa đất bị thu hồi, đủ điều kiện tách hộ theo pháp luật về cư trú, mà diện tích đất ở được bồi thường không đủ giao riêng cho từng hộ.
Hai cơ chế này khác nhau: khoản 8 bù chênh lệch giá cho một suất tái định cư; khoản 4 xử lý việc số suất không đủ cho số hộ.
Được ghi nợ nghĩa vụ tài chính
Khoản 3 Điều 111 bổ sung một cơ chế giảm áp lực tiền mặt: người được bố trí tái định cư được ghi nợ nghĩa vụ tài chính về đất đai nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định của Chính phủ.
Kết hợp lại, người dân có ba công cụ khi tiền không đủ: được hỗ trợ bù cho đủ một suất tối thiểu, được xem xét hỗ trợ nếu hộ tách ra thiếu suất, và được ghi nợ phần nghĩa vụ tài chính còn lại.
Bốn việc nên làm
- Tra quyết định của tỉnh về suất tái định cư tối thiểu — diện tích và giá trị cụ thể;
- So sánh bằng con số: tiền bồi thường về đất ở của bạn so với giá trị một suất tái định cư tối thiểu. Nếu thiếu, viện dẫn khoản 8 Điều 111 và điểm đ khoản 1 Điều 108;
- Nếu gia đình đủ điều kiện tách hộ theo pháp luật về cư trú, nêu ngay từ giai đoạn kiểm đếm để được xem xét theo khoản 4;
- Hỏi về điều kiện ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo khoản 3, nếu vẫn còn phần phải nộp.
Thời điểm để nêu tất cả những việc trên là giai đoạn niêm yết dự kiến phương án bố trí tái định cư — luật buộc niêm yết ít nhất 15 ngày trước khi phê duyệt, kèm đầy đủ thông tin về diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất và giá nhà tái định cư.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 111, Điều 108 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
