Điều 106 Luật Đất đai 2024 quy định đất nằm trong hành lang bảo vệ an toàn công trình mà không bị thu hồi thì người sử dụng đất vẫn được bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất.
Đây là tình huống rất phổ biến khi làm đường dây điện, đường ống dẫn, đường giao thông: đất không bị thu hồi nhưng bị hạn chế nghiêm trọng khả năng sử dụng. Điều 106 Luật Đất đai 2024 quy định về khoản bồi thường cho trường hợp này.
Quy định cốt lõi
Điều 106 chỉ một đoạn:
Khi xây dựng công trình, khu vực có hành lang bảo vệ an toàn mà không thu hồi đất nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn, thì người sử dụng đất được bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất, thiệt hại tài sản gắn liền với đất theo quy định của Chính phủ.
Hai loại thiệt hại được bồi thường:
- Thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất;
- Thiệt hại tài sản gắn liền với đất.
Điểm mấu chốt: bạn vẫn giữ quyền sử dụng đất, chỉ bị hạn chế cách dùng — và được bồi thường cho phần hạn chế đó.
Ba phạm vi được nhắc tới
Điều 106 dùng ba khái niệm:
- Hành lang bảo vệ an toàn công trình;
- Khu vực bảo vệ;
- Vành đai an toàn.
Điều 210 quy định về đất xây dựng các công trình, khu vực có hành lang bảo vệ an toàn — điều cần tra để xác định thửa đất của mình có nằm trong phạm vi nào không.
Các loại công trình thường có hành lang bảo vệ
Điều 79 liệt kê các công trình mà việc xây dựng thuộc diện Nhà nước thu hồi đất, trong đó nhiều loại đi kèm hành lang bảo vệ an toàn:
- Công trình giao thông (khoản 1) — luật nhắc rõ hành lang bảo vệ an toàn công trình giao thông mà phải thu hồi đất để lưu không;
- Công trình thủy lợi (khoản 2) — kể cả hành lang bảo vệ công trình thủy lợi mà phải sử dụng đất;
- Công trình năng lượng (khoản 5) — hệ thống đường dây truyền tải điện và trạm biến áp;
- Công trình dầu khí (khoản 6) — hành lang bảo vệ an toàn công trình để bảo đảm an toàn kỹ thuật;
- Hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ thông tin (khoản 7) — hành lang bảo vệ an toàn các công trình để bảo đảm an toàn kỹ thuật mà không được sử dụng vào mục đích khác.
Cách diễn đạt ở Điều 79 cho thấy hai khả năng: có trường hợp hành lang bảo vệ phải thu hồi đất, có trường hợp không thu hồi — và Điều 106 áp dụng cho trường hợp thứ hai.
Phân biệt với thu hồi đất
Cần phân biệt rõ ba tình huống:
- Đất bị thu hồi: bồi thường về đất theo Điều 95 đến Điều 101, cộng bồi thường tài sản, chi phí di chuyển và các khoản hỗ trợ;
- Đất không bị thu hồi nhưng nằm trong hành lang bảo vệ: bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất theo Điều 106;
- Phần đất còn lại quá nhỏ sau khi thu hồi: theo khoản 7 Điều 91, nếu nhỏ hơn diện tích tối thiểu do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và người sử dụng đất đồng ý, thì được thu hồi nốt và bồi thường, hỗ trợ.
Lấn chiếm hành lang bảo vệ bị xử lý ra sao
Khoản 1 Điều 139 quy định hậu quả nặng với việc lấn chiếm hành lang bảo vệ: lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ thì Nhà nước thu hồi đất để trả lại cho công trình và không cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đã lấn chiếm.
Ngoại lệ: nếu quy hoạch đã được điều chỉnh và diện tích lấn chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông, không dùng cho trụ sở cơ quan hay công trình công cộng khác — thì người đang sử dụng được xem xét cấp Giấy chứng nhận và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Khoản 5 Điều 139 nêu ranh giới: vi phạm từ ngày 01/7/2014 trở về sau thì không cấp Giấy chứng nhận và xử lý theo quy định của pháp luật.
Không được cấp sổ cho tài sản lấn mốc giới
Điểm d khoản 2 Điều 151 quy định không cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở, công trình xây dựng lấn, chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử - văn hóa đã xếp hạng.
Ngoại lệ: chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng theo Điều 148 và Điều 149 có giấy phép xây dựng có thời hạn theo pháp luật về xây dựng.
Mức bồi thường tính thế nào
Điều 106 dẫn chiếu: bồi thường theo quy định của Chính phủ. Luật Đất đai chỉ khẳng định quyền được bồi thường, còn cách tính mức cụ thể nằm ở nghị định hướng dẫn.
Vì vậy khi rơi vào tình huống này, cần tra thêm nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 và quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Bốn việc nên làm
- Xác định thửa đất có nằm trong hành lang bảo vệ không — tra quy hoạch tại Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc cấp huyện, và hỏi rõ mốc giới đã được công bố, cắm mốc chưa;
- Ghi nhận hiện trạng sử dụng đất trước khi công trình được xây — ảnh chụp, biên bản, số liệu thu nhập từ đất. Đây là căn cứ chứng minh mức độ hạn chế khả năng sử dụng đất;
- Kê khai đầy đủ tài sản gắn liền với đất bị ảnh hưởng — Điều 106 bồi thường cả thiệt hại tài sản;
- Không xây dựng, trồng mới trong phạm vi hành lang sau khi mốc giới đã được công bố — hậu quả theo khoản 1 Điều 139 là bị thu hồi và không được cấp sổ.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 106, Điều 139, Điều 210, Điều 79 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
