Điều 146 Luật Đất đai 2024 cho phép cấp sổ cho thửa đất hình thành trước khi tỉnh ban hành quy định diện tích tối thiểu. Nhưng tự chia tách thửa thành mảnh nhỏ hơn tối thiểu thì không được cấp.
Rất nhiều thửa đất ở đô thị và ven đô có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu mà tỉnh quy định. Điều 146 Luật Đất đai 2024 xử lý nhóm này theo một tiêu chí rõ ràng: thửa đất hình thành khi nào.
Thửa hình thành trước khi có quy định: được cấp sổ
Khoản 1 Điều 146:
Thửa đất đang sử dụng được hình thành trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành, mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của tỉnh, nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận — thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận.
Ba yếu tố phải đủ:
- Thửa đất đang được sử dụng;
- Hình thành trước ngày văn bản của tỉnh về diện tích tối thiểu có hiệu lực;
- Đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo các điều 137 đến 140 và không rơi vào Điều 151.
Đây là quy định công nhận thực tế lịch sử: nhiều thửa đất nhỏ tồn tại từ trước khi địa phương ban hành quy định về diện tích tối thiểu.
Việc cần làm là xác định ngày văn bản của tỉnh có hiệu lực, và chứng minh thửa đất hình thành trước ngày đó.
Tự chia tách thành mảnh nhỏ: không được cấp
Khoản 2 Điều 146 quy định ngược lại:
Không cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp tự chia, tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp giấy chứng nhận thành 02 hoặc nhiều thửa mà trong đó có ít nhất 01 thửa có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa theo Điều 220.
Cụm tự chia, tách là điểm mấu chốt: đây là việc chia tách không qua thủ tục, không đáp ứng điều kiện tại Điều 220.
Quy định này nhằm chặn tình trạng chia nhỏ đất tràn lan rồi hợp thức hóa bằng việc xin cấp sổ.
Tách thửa đúng thủ tục thì được cấp cho từng thửa
Khoản 3 Điều 146: thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận mà người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa, hợp thửa, nếu đáp ứng đủ điều kiện theo Điều 220, thì được cấp Giấy chứng nhận cho từng thửa đất sau khi tách thửa, hợp thửa.
Điều kiện tại Điều 220 gồm bốn nguyên tắc chung — đã có giấy chứng nhận; còn trong thời hạn sử dụng đất; không tranh chấp, không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời; bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng — cộng thêm ba điều kiện riêng khi tách thửa.
Lối ra khi phần tách quá nhỏ
Điểm a khoản 2 Điều 220 cho một giải pháp:
Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề.
Nghĩa là tách rồi hợp ngay vào thửa bên cạnh — cách xử lý hợp pháp thay vì để lại một mảnh không đủ điều kiện.
Bản án chia đất cũng không vượt được điều kiện này
Điểm c khoản 2 Điều 220 nêu rõ: trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.
Đây là điều nhiều người bất ngờ: có bản án chia đất không đồng nghĩa với việc tách được sổ. Vì vậy nên tra diện tích tối thiểu của tỉnh trước khi thỏa thuận hoặc khởi kiện chia đất.
Ai quy định diện tích tối thiểu
Khoản 4 Điều 220: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể điều kiện và diện tích tối thiểu của việc tách thửa, hợp thửa đối với từng loại đất — căn cứ quy định của Điều này, quy định pháp luật liên quan, và phong tục, tập quán tại địa phương.
Vì vậy con số khác nhau giữa các tỉnh, và trong cùng một tỉnh cũng khác nhau giữa đất ở đô thị, đất ở nông thôn và đất nông nghiệp.
Diện tích tối thiểu còn liên quan tới thu hồi đất
Khoản 7 Điều 91 dùng chính con số này: khi Nhà nước thu hồi đất theo Điều 78 và Điều 79 mà phần diện tích còn lại của thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định tại khoản 2 Điều 220, thì nếu người sử dụng đất đồng ý thu hồi, cơ quan có thẩm quyền quyết định thu hồi và thực hiện bồi thường, hỗ trợ cho phần diện tích đó.
Kinh phí bồi thường, hỗ trợ cho phần này được tính vào kinh phí bồi thường của dự án.
Đây là quyền của bạn: nếu phần đất còn lại quá nhỏ để dùng, có thể đề nghị thu hồi nốt thay vì giữ lại một mảnh vô dụng.
Ba việc nên làm
- Tra văn bản của Ủy ban nhân dân tỉnh về diện tích tối thiểu tách thửa — cả nội dung lẫn ngày có hiệu lực, vì ngày này quyết định việc áp dụng khoản 1 Điều 146;
- Thu thập bằng chứng thửa đất hình thành trước ngày đó — sổ mục kê, bản đồ địa chính cũ, giấy tờ chuyển nhượng, xác nhận của địa phương;
- Không tự chia tách đất — theo khoản 2 Điều 146, phần tự chia mà nhỏ hơn diện tích tối thiểu sẽ không được cấp sổ.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 146, Điều 220, Điều 91 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
