Điều 94 Luật Đất đai 2024 buộc chi trả tiền bồi thường trong 30 ngày kể từ ngày phương án có hiệu lực. Chậm chi trả thì người dân được thanh toán thêm khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp thuế.
Điều 94 Luật Đất đai 2024 chứa một quy định mà người bị thu hồi đất nên biết: Nhà nước chậm trả tiền bồi thường thì phải trả thêm lãi.
Kinh phí do Nhà nước bảo đảm
Khoản 1 Điều 94: kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do Nhà nước bảo đảm, bao gồm:
- Tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Chi phí bảo đảm cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
- Chi phí khác.
Khoản 6 Điều 89 cũng quy định kinh phí cưỡng chế thu hồi đất do ngân sách nhà nước bảo đảm, lập thành một khoản trong kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Nhà đầu tư ứng trước thì được khấu trừ
Khoản 2 Điều 94 quy định hai trường hợp:
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất mà người thực hiện dự án tự nguyện ứng trước kinh phí theo phương án đã được phê duyệt: được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Số tiền được trừ không vượt quá tiền phải nộp; phần còn lại được tính vào chi phí đầu tư của dự án;
- Trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn sử dụng đất mà tự nguyện ứng trước: kinh phí bồi thường được tính vào chi phí đầu tư của dự án.
Lưu ý cụm tự nguyện ứng trước — đây là lựa chọn của nhà đầu tư, không phải nghĩa vụ.
Mốc 30 ngày phải chi trả
Điểm a khoản 3 Điều 94:
Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có hiệu lực thi hành, cơ quan, đơn vị, tổ chức thực hiện bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản.
Mốc tính từ ngày quyết định phê duyệt phương án có hiệu lực, không phải ngày bàn giao đất.
Chậm trả thì phải trả thêm tiền
Điểm b khoản 3 là quy định có giá trị thực tế lớn:
Trường hợp cơ quan, đơn vị, tổ chức thực hiện bồi thường chậm chi trả thì ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án đã phê duyệt, người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật Quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả.
Đây là cơ chế đối xứng: người dân chậm nộp thuế thì bị tính tiền chậm nộp; Nhà nước chậm trả tiền bồi thường thì cũng phải trả thêm theo cùng mức.
Quy định về nguồn tiền và trách nhiệm cũng rõ ràng: cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phương án có trách nhiệm phê duyệt phương án chi trả bồi thường chậm; kinh phí được bố trí từ ngân sách của cấp phê duyệt phương án.
Nghĩa là bạn không phải xin — đây là trách nhiệm của cơ quan phê duyệt.
Không nhận tiền hoặc đất đang tranh chấp
Khoản 4 Điều 94: trường hợp người có đất thu hồi không nhận tiền bồi thường, hoặc đất thu hồi, tài sản đang có tranh chấp, thì tiền bồi thường, hỗ trợ được:
- Gửi vào tài khoản tiền gửi của đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
- Mở tại ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ cổ phần chi phối;
- Theo lãi suất không kỳ hạn.
Và quy định về lãi: tiền lãi từ khoản tiền bồi thường, hỗ trợ được trả cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản được bồi thường, hỗ trợ.
Nghĩa là tiền không bị giữ vô ích — phần lãi vẫn thuộc về bạn.
Khi phương án phải điều chỉnh
Khoản 5 Điều 94 quy định nguyên tắc rất có lợi cho người dân:
- Phương án phải chỉnh sửa, bổ sung mà có nội dung chỉnh sửa về giá đất, giá tài sản: giá để tính bồi thường được xác định tại thời điểm ban hành quyết định điều chỉnh phương án;
- Nhưng nếu tại thời điểm ban hành quyết định điều chỉnh mà giá đất, giá tài sản thấp hơn so với phương án đã phê duyệt: áp dụng giá bồi thường trong phương án đã được phê duyệt;
- Các nội dung chỉnh sửa không phải là giá đất, giá tài sản: áp dụng quy định pháp luật tại thời điểm phê duyệt phương án.
Quy tắc ở vế thứ hai bảo đảm việc điều chỉnh phương án không làm giảm số tiền bạn được nhận. Giá tăng thì lấy giá mới; giá giảm thì giữ giá cũ.
Trừ nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện
Khoản 6 Điều 94: người được bồi thường mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước thì phải trừ đi khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường để hoàn trả ngân sách nhà nước.
Đây là lý do nên kiểm tra ghi chú về nợ nghĩa vụ tài chính trên sổ đỏ trước khi tính toán số tiền thực nhận.
Trường hợp đặc biệt
Điều 92 quy định các trường hợp đặc biệt, trong đó khoản 1 đáng chú ý: dự án do Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất làm di chuyển cả cộng đồng dân cư, ảnh hưởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế, xã hội, truyền thống văn hóa của cộng đồng — thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đặc thù phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương.
Khoản 2 Điều 92 cũng rất quan trọng: trường hợp thu hồi đất theo khoản 3 Điều 82 — do ô nhiễm môi trường, sạt lở, sụt lún, thiên tai đe dọa tính mạng — thì người có đất thu hồi được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư như trường hợp thu hồi đất theo Điều 78 và Điều 79.
Nghĩa là nhóm bị thu hồi do thiên tai, ô nhiễm được hưởng chế độ đầy đủ như nhóm bị thu hồi vì dự án.
Ba việc nên làm
- Ghi lại ngày quyết định phê duyệt phương án có hiệu lực — đây là mốc tính 30 ngày;
- Nếu bị chậm trả, viện dẫn điểm b khoản 3 Điều 94 để yêu cầu khoản tiền chậm trả;
- Nếu chưa nhận tiền vì đang khiếu nại, lưu ý khoản 4: tiền được gửi ngân hàng và lãi thuộc về bạn.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 94, Điều 87, Điều 91 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
