Điều 80 Luật Đất đai 2024 quy định ngoài việc thuộc Điều 78 hoặc 79, dự án còn phải có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc đã có quyết định đầu tư, và phải bồi thường xong trước khi thu hồi.
Thuộc danh sách các trường hợp được thu hồi đất tại Điều 78 hoặc Điều 79 chưa đủ để Nhà nước thu hồi đất. Điều 80 Luật Đất đai 2024 đặt thêm hai lớp điều kiện nữa.
Lớp 1: phải thuộc Điều 78 hoặc Điều 79
Khoản 1 Điều 80 nêu điều kiện nền: việc thu hồi đất phải căn cứ quy định tại Điều 78 hoặc Điều 79 — tức thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh (10 trường hợp), hoặc để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (31 trường hợp).
Lớp 2: phải có một trong bốn căn cứ
Cũng tại khoản 1, đồng thời phải thuộc một trong các trường hợp:
- Dự án có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
- Dự án đã có quyết định đầu tư theo pháp luật về đầu tư công, hoặc quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư;
- Dự án đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, hoặc quyết định chấp thuận nhà đầu tư — đối với dự án thuộc thẩm quyền phê duyệt chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ;
- Có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 84, trong trường hợp thu hồi đất liên quan đến quốc phòng, an ninh.
Căn cứ thứ nhất là căn cứ người dân dễ kiểm tra nhất. Kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện phải được công bố công khai theo điểm c khoản 3 Điều 75, tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp huyện, trên cổng thông tin điện tử, và nội dung liên quan đến xã phải công bố tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã.
Lớp 3: điều kiện quan trọng nhất
Khoản 3 Điều 80 nêu điều kiện — khác với căn cứ ở khoản 1:
Điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là phải hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư theo quy định của Luật này.
Đây là bảo đảm mạnh nhất trong toàn bộ chương thu hồi đất. Nó được nhắc lại tại khoản 6 Điều 91: việc phê duyệt phương án và bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.
Nghĩa là người dân không thể bị buộc rời đi khi chưa biết mình được bồi thường bao nhiêu và sẽ ở đâu.
Thu hồi theo tiến độ dự án
Khoản 2 Điều 80: trường hợp dự án có phân kỳ tiến độ sử dụng đất thì thu hồi đất theo tiến độ của dự án đầu tư được xác định trong văn bản chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư.
Quy định này tránh việc thu hồi toàn bộ đất một lần cho dự án nhiều giai đoạn, dẫn tới đất bị giữ mà chưa dùng tới.
Khoản 4 Điều 116 cũng quy định tương ứng ở phía giao đất: cơ quan có thẩm quyền quyết định việc giao đất, cho thuê đất theo tiến độ của dự án đầu tư và tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Hai trường hợp có điều kiện bổ sung
Khoản 4 Điều 80: việc thu hồi đất theo khoản 26 và khoản 27 Điều 79 — tức dự án vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông có tiềm năng phát triển, và dự án khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, dự án khu dân cư nông thôn — phải đáp ứng các điều kiện tại khoản 1, 2 và 3, và:
để tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư để quản lý, khai thác hoặc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư theo quy định của pháp luật.
Hai nhóm này được đặt thêm điều kiện vì đây là các dự án có yếu tố kinh doanh rõ nét nhất trong danh sách 31 trường hợp của Điều 79.
Ai có thẩm quyền thu hồi đất
Điều 83 phân định:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh — thu hồi đất đối với tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài — thuộc trường hợp tại Điều 81 và Điều 82;
- Ủy ban nhân dân cấp huyện — thu hồi đất thuộc trường hợp tại Điều 78 và Điều 79, không phân biệt người sử dụng đất, tổ chức, cá nhân đang quản lý, chiếm hữu đất; và thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thuộc trường hợp tại Điều 81 và Điều 82.
Điểm đáng chú ý: mọi trường hợp thu hồi vì quốc phòng an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia công cộng đều thuộc thẩm quyền cấp huyện, không phân biệt người sử dụng đất là ai.
Khoản 3 Điều 83 bổ sung: trường hợp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tài sản công thuộc diện thu hồi thì không phải thực hiện việc sắp xếp lại, xử lý tài sản công theo pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.
Cách kiểm tra tính hợp pháp của việc thu hồi
Khi nhận thông báo thu hồi đất, có bốn điểm đối chiếu được:
- Lý do thu hồi có khớp một khoản cụ thể của Điều 78 hoặc Điều 79 không;
- Dự án có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện chưa, hoặc có quyết định đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư chưa — theo khoản 1 Điều 80;
- Cơ quan ra quyết định có đúng thẩm quyền theo Điều 83 không;
- Phương án bồi thường đã phê duyệt và tái định cư đã bố trí xong chưa — theo khoản 3 Điều 80 và khoản 6 Điều 91.
Nếu thấy chưa đủ, có thể khiếu nại hoặc khởi kiện theo Điều 237 — trình tự khiếu nại theo pháp luật về khiếu nại, khởi kiện theo pháp luật về tố tụng hành chính.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 80, Điều 78, Điều 79, Điều 91 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
