Điều 85 Luật Đất đai 2024 buộc gửi thông báo thu hồi đất trước ít nhất 90 ngày với đất nông nghiệp và 180 ngày với đất phi nông nghiệp. Hiệu lực của thông báo là 12 tháng.
Đây là mốc thời gian quan trọng nhất mà người có đất cần biết. Điều 85 Luật Đất đai 2024 quy định rất cụ thể.
Hai mốc: 90 ngày và 180 ngày
Khoản 1 Điều 85: trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải gửi văn bản thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan — chậm nhất là:
- 90 ngày đối với đất nông nghiệp;
- 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.
Mốc với đất phi nông nghiệp dài gấp đôi vì việc di dời nhà ở, cơ sở sản xuất kinh doanh cần nhiều thời gian chuẩn bị hơn.
Sáu nội dung bắt buộc của thông báo
Cũng tại khoản 1, thông báo thu hồi đất phải gồm:
- Lý do thu hồi đất;
- Diện tích, vị trí khu đất thu hồi;
- Tiến độ thu hồi đất;
- Kế hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm;
- Kế hoạch di dời người dân khỏi khu vực thu hồi đất;
- Kế hoạch bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Thông báo thiếu các nội dung này là chưa đúng khoản 1 Điều 85. Đặc biệt lý do thu hồi đất — đây là căn cứ để bạn đối chiếu xem dự án có thuộc đúng trường hợp tại Điều 78 hay Điều 79 không.
Hiệu lực của thông báo: 12 tháng
Khoản 5 Điều 85: hiệu lực của thông báo thu hồi đất là 12 tháng tính từ ngày ban hành thông báo.
Đây là quy định rất đáng chú ý. Thông báo thu hồi đất không có giá trị vô thời hạn — quá 12 tháng mà chưa có quyết định thu hồi thì thông báo đó hết hiệu lực.
Được rút ngắn nếu người dân đồng ý
Khoản 2: nếu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đồng ý để cơ quan nhà nước thu hồi đất trước thời hạn tại khoản 1, thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất mà không phải chờ hết thời hạn.
Đây là quyền lựa chọn của người dân, không phải nghĩa vụ.
Liên quan tới việc này, khoản 7 Điều 111 quy định có cơ chế thưởng đối với người có đất thu hồi bàn giao mặt bằng trước thời hạn, theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Nghĩa vụ phối hợp của người có đất
Khoản 3: người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản có trách nhiệm phối hợp với đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong quá trình điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, xây dựng phương án.
Không phối hợp thì theo điểm đ khoản 2 Điều 87, sau khi vận động, thuyết phục 15 ngày bằng văn bản và quá 10 ngày kể từ ngày kết thúc vận động, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc.
Khi nào phải chấp hành quyết định thu hồi
Khoản 4 nêu hai điều kiện đồng thời:
Khi quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt được công bố công khai, người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan phải chấp hành quyết định thu hồi đất.
Nghĩa vụ chấp hành gắn với việc phương án bồi thường đã được phê duyệt và công bố công khai — không phải chỉ có quyết định thu hồi là đủ.
Nếu không liên lạc được
Điểm b khoản 2 Điều 87 quy định cách xử lý: nếu không gửi được thông báo thu hồi đất, thì phải thông báo trên một trong các báo hằng ngày của trung ương và cấp tỉnh trong 03 số liên tiếp; phát sóng trên đài phát thanh hoặc truyền hình của trung ương và cấp tỉnh 03 lần trong 03 ngày liên tiếp; niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư; đăng tải lên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Sau khi làm đủ các bước này thì không phải gửi thông báo thu hồi đất lại.
Đây là điểm rất quan trọng với người đi làm ăn xa hoặc định cư ở nước ngoài: quá trình thu hồi vẫn tiếp tục dù bạn không nhận được thông báo trực tiếp.
Bảo đảm lớn nhất: bồi thường trước, thu hồi sau
Khoản 3 Điều 80 nêu điều kiện thu hồi đất:
Phải hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư theo quy định của Luật này.
Khoản 6 Điều 91 nhắc lại: việc phê duyệt phương án và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.
Và khoản 5 Điều 87 quy định quyết định thu hồi đất chỉ được ban hành trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày xảy ra một trong bảy sự kiện — tất cả đều liên quan tới việc bồi thường và tái định cư đã được giải quyết xong.
Bốn việc nên làm khi nhận thông báo
- Ghi lại ngày nhận và giữ bằng chứng — đây là mốc tính 90 hoặc 180 ngày, và cũng là mốc tính hiệu lực 12 tháng;
- Đối chiếu sáu nội dung bắt buộc tại khoản 1. Thiếu nội dung nào thì đề nghị bổ sung;
- Kiểm tra lý do thu hồi có khớp với một trong các trường hợp tại Điều 78 hoặc Điều 79 không;
- Chuẩn bị hồ sơ chứng minh quyền sử dụng đất theo Điều 95 và ghi nhận hiện trạng tài sản trước khi kiểm đếm.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 85, Điều 87, Điều 91 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
