Điều 145 Luật Đất đai 2024 buộc tổ chức tôn giáo tự rà soát, kê khai và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, kèm ba điều kiện để được cấp sổ với thời hạn ổn định lâu dài.
Đất của chùa, nhà thờ, thánh thất thường có lịch sử sử dụng phức tạp: một phần được giao, một phần do tín đồ hiến tặng, một phần cho người khác mượn, một phần bị lấn chiếm. Điều 145 Luật Đất đai 2024 đưa ra quy trình xử lý.
Bước 1: tự rà soát và kê khai
Khoản 1 Điều 145: tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho phép hoạt động, đang sử dụng đất cho hoạt động tôn giáo mà chưa được cấp giấy chứng nhận, phải tự rà soát, kê khai việc sử dụng đất và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo bốn nội dung:
- Tổng diện tích đất đang sử dụng;
- Diện tích đất theo từng nguồn gốc — được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao; nhận chuyển nhượng; nhận tặng cho; mượn của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tự tạo lập; hình thức khác;
- Diện tích đất đã cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mượn, ở nhờ, thuê;
- Diện tích đất đã bị người khác lấn, chiếm.
Yêu cầu kê khai trung thực cả phần đang cho mượn và phần bị lấn chiếm là điểm quan trọng — đó là cơ sở để tỉnh xử lý dứt điểm.
Bước 2: tỉnh kiểm tra và xử lý
Khoản 2: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất kiểm tra thực tế, xác định ranh giới cụ thể của thửa đất và quyết định xử lý theo ba nhóm.
Đất người khác đã sử dụng ổn định trước 15/10/1993
Điểm a: căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất của cả hai bên — tổ chức tôn giáo và tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng — để giải quyết nhằm bảo đảm quyền lợi về sử dụng đất của các bên phù hợp với thực tế.
Đây là cách xử lý mềm, tôn trọng hiện trạng lâu năm.
Đất người khác sử dụng từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2004
Điểm b: giải quyết như đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân mượn đất, thuê đất của hộ gia đình, cá nhân khác theo quy định của pháp luật về đất đai.
Đất mở rộng không phép, bị lấn chiếm, đang tranh chấp
Điểm c: ba nhóm này — diện tích mở rộng mà không được cơ quan có thẩm quyền cho phép; diện tích bị lấn, bị chiếm; diện tích đang có tranh chấp — thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết theo quy định của pháp luật.
Ba điều kiện để được cấp sổ
Khoản 3 Điều 145: sau khi xử lý theo khoản 2, diện tích đất của tổ chức tôn giáo được cấp Giấy chứng nhận khi có đủ ba điều kiện:
- Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho phép hoạt động;
- Đất không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 01/7/2004 trở về sau.
Điều kiện thứ ba là mốc cần nhớ: đất nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho sau ngày 01/7/2004 không thuộc diện được cấp sổ theo điều này.
Điều kiện này nhất quán với điểm d khoản 1 Điều 95 về bồi thường: tổ chức tôn giáo được bồi thường về đất khi đang sử dụng đất không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 01/7/2004 trở về sau.
Hình thức và thời hạn được cấp
Khoản 3 quy định rõ: cấp Giấy chứng nhận với thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài và hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất theo khoản 2 Điều 213.
Khoản 2 Điều 213 quy định Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với đất xây dựng cơ sở tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc.
Khoản 8 Điều 171 cũng xếp đất tôn giáo quy định tại khoản 2 Điều 213 vào nhóm sử dụng ổn định lâu dài.
Đất dùng vào mục đích khác
Khoản 4 Điều 145 xử lý phần đất mà tổ chức tôn giáo dùng cho sản xuất nông nghiệp, sản xuất lâm nghiệp, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.
Nếu bảo đảm ba điều kiện tại khoản 3 thì được cấp Giấy chứng nhận theo hình thức và thời hạn sử dụng đất tương ứng với mục đích đó, như đối với hộ gia đình, cá nhân.
Nghĩa là phần đất này không được hưởng chế độ giao đất không thu tiền và ổn định lâu dài như đất tôn giáo.
Quy định này nhất quán với khoản 3 Điều 213: Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm đối với tổ chức tôn giáo sử dụng đất không thuộc các trường hợp tại khoản 2.
Đất tín ngưỡng của cộng đồng dân cư
Cần phân biệt với đất tín ngưỡng. Khoản 9 Điều 137 quy định: cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, nhà thờ họ, công trình tín ngưỡng khác; chùa không thuộc khoản 1 Điều 213; hoặc đất nông nghiệp theo khoản 4 Điều 178 — mà đất đó không có tranh chấp và có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã là đất sử dụng chung cho cộng đồng dân cư — thì được cấp Giấy chứng nhận.
Khoản 1 Điều 212 định nghĩa đất tín ngưỡng bao gồm đình, đền, miếu, am, nhà thờ họ; chùa không thuộc khoản 1 Điều 213; và các công trình tín ngưỡng khác.
Được kết hợp thương mại, dịch vụ
Khoản 5 Điều 213 và khoản 3 Điều 212 đều cho phép sử dụng đất tôn giáo, đất tín ngưỡng kết hợp với thương mại, dịch vụ, với điều kiện bảo đảm các yêu cầu tại khoản 2 Điều 218.
Theo khoản 4 Điều 218, trường hợp này phải lập phương án sử dụng đất trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Nếu bị thu hồi đất
Khoản 6 Điều 213 có quy định bảo vệ đặc thù: khi Nhà nước thu hồi đất tôn giáo thuộc khoản 2 Điều 213 thì được bố trí địa điểm mới phù hợp với quỹ đất của địa phương và sinh hoạt tôn giáo của các tín đồ.
Khoản 4 Điều 213 giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức và quyết định diện tích đất giao cho tổ chức tôn giáo trên địa bàn tỉnh, căn cứ nhu cầu thực tế về hoạt động tôn giáo và khả năng quỹ đất của địa phương.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 145, Điều 213, Điều 137 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
