Điều 135 quy định cấp sổ theo từng thửa đất, buộc ghi cả tên vợ và chồng với tài sản chung, ghi đầy đủ tên thành viên hộ gia đình, và xử lý chênh lệch diện tích khi đo đạc lại.
Điều 135 Luật Đất đai 2024 chứa nhiều quy định ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi trong gia đình — đặc biệt là việc ghi tên trên sổ đỏ.
Cấp theo từng thửa đất
Khoản 1: Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu và đủ điều kiện.
Ngoại lệ tiện lợi: người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó.
Quy định này giảm đáng kể số sổ phải giữ với hộ nông dân có ruộng manh mún.
Thửa đất nhiều người chung quyền
Khoản 2: thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản thì cấp cho mỗi người một Giấy chứng nhận.
Nếu những người này có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Nguyên tắc mặc định là mỗi người một sổ — có lợi cho việc chứng minh quyền của từng người.
Phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước
Khoản 3: Giấy chứng nhận chỉ được cấp sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Ba trường hợp xử lý riêng:
- Không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, hoặc được miễn, được ghi nợ: cấp sổ sau khi cơ quan có thẩm quyền xác định điều đó;
- Thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm: cấp sổ sau khi có quyết định cho thuê đất và ký hợp đồng thuê đất.
Nhà nước chịu chi phí khi người dân tặng cho đất công ích
Cũng tại khoản 3, một quy định ít được biết: người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, hoặc tặng cho cộng đồng dân cư để xây công trình phục vụ lợi ích chung, hoặc mở rộng đường giao thông theo quy hoạch, hoặc tặng cho để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết — thì:
Nhà nước có trách nhiệm bố trí kinh phí thực hiện việc đo đạc, chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận; người sử dụng đất không phải trả chi phí.
Đây là quy định có ý nghĩa với các trường hợp hiến đất làm đường ở nông thôn.
Bắt buộc ghi cả tên vợ và chồng
Khoản 4 là quy định quan trọng nhất về bình đẳng giới trong Điều 135:
Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận — trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người để đứng tên làm đại diện.
Và quy định cho sổ cũ: nếu giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang giấy chứng nhận ghi cả hai tên nếu có yêu cầu.
Quy định này liên hệ trực tiếp với khoản 11 Điều 11 — nghiêm cấm hành vi phân biệt đối xử về giới trong quản lý, sử dụng đất đai.
Sổ đỏ của hộ gia đình: ghi đầy đủ tên thành viên
Khoản 5 thay đổi cách làm cũ. Thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình và trao cho người đại diện.
Nếu các thành viên có nhu cầu thì cấp một Giấy chứng nhận ghi tên đại diện hộ gia đình và trao cho người đại diện.
Điểm mấu chốt: việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Ghi đầy đủ tên thành viên giúp giảm tranh chấp về sau — vấn đề rất phổ biến với sổ đỏ cấp cho "hộ ông/bà…" theo quy định cũ, khi không rõ ai là thành viên có quyền.
Chênh lệch diện tích khi đo đạc lại
Khoản 6 xử lý tình huống rất hay gặp: đo đạc thực tế ra diện tích khác với số ghi trên giấy tờ.
Ranh giới không thay đổi
Nếu ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ hoặc giấy chứng nhận đã cấp, và không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Đây là quy định có lợi: diện tích thực tế lớn hơn hay nhỏ hơn giấy tờ đều lấy theo thực tế, miễn ranh giới không đổi và không tranh chấp.
Ranh giới có thay đổi và diện tích nhiều hơn
Nếu ranh giới có thay đổi và diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ, thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận.
Vị trí ghi không chính xác
Trường hợp giấy chứng nhận đã cấp mà vị trí không chính xác thì rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
Ba việc nên làm
- Nếu sổ đỏ chỉ ghi tên chồng hoặc vợ mà đất là tài sản chung — đề nghị cấp đổi để ghi cả hai tên theo khoản 4;
- Nếu là sổ đỏ hộ gia đình — thống nhất và ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền theo khoản 5, để tránh tranh chấp sau này;
- Nếu diện tích thực tế khác giấy tờ — kiểm tra ranh giới có thay đổi không và có tranh chấp với hàng xóm không, vì hai yếu tố này quyết định cách xử lý theo khoản 6.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 135, Điều 137, Điều 11 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
