Điều 181 Luật Đất đai 2024 buộc rà soát toàn bộ đất nông, lâm trường và công nhận quyền sử dụng đất cho người nhận giao khoán trước 1/2/2015 theo hình thức giao đất không thu tiền.
Đất có nguồn gốc nông, lâm trường là một trong những vấn đề tồn đọng lớn nhất của quản lý đất đai Việt Nam. Hàng vạn hộ dân canh tác nhiều chục năm trên đất nhận khoán mà chưa có giấy chứng nhận. Điều 181 Luật Đất đai 2024 đưa ra hướng xử lý.
Rà soát toàn diện hiện trạng
Điểm a khoản 1 Điều 181 giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức rà soát hiện trạng sử dụng đất của các công ty nông, lâm nghiệp có nguồn gốc nông, lâm trường, gồm:
- Vị trí, ranh giới quản lý, sử dụng đất;
- Diện tích đang sử dụng đúng mục đích;
- Diện tích sử dụng không đúng mục đích;
- Diện tích không sử dụng;
- Diện tích đang giao, giao khoán, khoán trắng, cho thuê, cho mượn, liên doanh, liên kết, hợp tác đầu tư;
- Diện tích bị lấn, bị chiếm, đang có tranh chấp.
Danh sách này khá đầy đủ, bao trùm mọi dạng vướng mắc thực tế.
Lập phương án sử dụng đất
Điểm b khoản 1: tỉnh tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt phương án sử dụng đất của công ty nông, lâm nghiệp, xác định rõ hai phần:
- Diện tích công ty được tiếp tục sử dụng;
- Diện tích bàn giao về địa phương để giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng tại khoản 2, và để phát triển kinh tế - xã hội.
Điểm c: cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích công ty được tiếp tục sử dụng theo phương án đã phê duyệt.
Điểm d: thu hồi đất để giao Ủy ban nhân dân cấp huyện quản lý phần diện tích bàn giao về địa phương.
Tiếp tục thu hồi đất giữ lại nhưng không dùng
Điểm đ khoản 1 là quy định có sức nặng: tỉnh tiếp tục rà soát, thu hồi phần diện tích đất giữ lại của các công ty nông, lâm nghiệp theo phương án đã phê duyệt nhưng không trực tiếp sử dụng mà cho thuê, cho mượn, giao khoán hoặc khoán trắng cho người khác sử dụng trái pháp luật.
Đất thu hồi được dùng vào ba việc: quản lý theo quy định của pháp luật; thực hiện chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số theo Điều 16; và để phát triển kinh tế - xã hội.
Quy định quan trọng nhất với người dân
Điểm a khoản 2 Điều 181 giải quyết trực tiếp tình trạng của hàng vạn hộ nhận khoán:
Công nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp mà có nguồn gốc là đất được giao, giao khoán, khoán trắng, thuê đất, mượn của nông, lâm trường trước ngày 01/02/2015 — theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân quy định tại Điều 176.
Thời hạn sử dụng đất tính từ ngày được cấp Giấy chứng nhận.
Phần diện tích vượt hạn mức thì được ưu tiên giao cho đối tượng theo điểm c, d, đ khoản này, hoặc phải chuyển sang thuê đất.
Ba yếu tố quyết định: nguồn gốc từ nông, lâm trường; mốc trước ngày 01/02/2015; và diện tích trong hạn mức tại Điều 176.
Đất được giao làm nhà ở
Điểm b khoản 2: công nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất mà có giấy tờ của nông, lâm trường quốc doanh về việc giao đất để làm nhà ở hoặc làm nhà ở kết hợp với sản xuất nông, lâm nghiệp trước ngày 01/7/2004 — được cấp Giấy chứng nhận theo khoản 2 Điều 137.
Khoản 2 Điều 137 quy định nhóm này được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Đây là quy định rất có lợi: có giấy tờ của nông, lâm trường trước 01/7/2004 thì được cấp sổ miễn tiền.
Thứ tự ưu tiên phần đất bàn giao về địa phương
Khoản 2 Điều 181 quy định Ủy ban nhân dân cấp huyện lập phương án sử dụng đất theo thứ tự:
- Công nhận quyền sử dụng đất cho người nhận giao khoán trước 01/02/2015 (điểm a) và người có giấy tờ làm nhà ở trước 01/7/2004 (điểm b);
- Giao đất, cho thuê đất để thực hiện chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số, người có công với cách mạng, người thuộc hộ nghèo tại địa phương không có đất hoặc thiếu đất sản xuất (điểm c);
- Giao đất, cho thuê đất đối với cá nhân ở địa phương không có đất hoặc thiếu đất sản xuất (điểm d);
- Giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích công cộng và các mục đích khác (điểm đ);
- Giao diện tích đất chưa thực hiện theo các điểm trên cho Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý (điểm e).
Thứ tự này đặt quyền lợi của người đang sử dụng đất và người thiếu đất sản xuất lên trước.
Đất nhận khoán và các quy định liên quan
Cần lưu ý một số hạn chế vẫn áp dụng với đất nhận khoán chưa được công nhận:
- Điểm d khoản 1 Điều 151 — đất nhận khoán thuộc trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất tại điểm a khoản 2 Điều 181;
- Điểm đ khoản 1 Điều 107 — đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối thuộc nhóm không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;
- Điểm c khoản 1 Điều 109 — hộ nhận giao khoán từ nông, lâm trường quốc doanh, đang trực tiếp sản xuất và có nguồn thu nhập ổn định từ đất đó, thuộc diện được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm — trừ cán bộ, công nhân viên đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức, thôi việc được hưởng trợ cấp.
Vì vậy, việc được công nhận quyền sử dụng đất theo điểm a khoản 2 Điều 181 thay đổi hẳn vị thế pháp lý của người nhận khoán.
Nên chuẩn bị gì
- Giấy tờ chứng minh nguồn gốc — hợp đồng giao khoán, quyết định giao đất, giấy tờ thuê, mượn của nông, lâm trường;
- Chứng minh mốc thời gian — trước 01/02/2015 với đất nông, lâm nghiệp; trước 01/7/2004 với đất làm nhà ở;
- Xác định diện tích đang sử dụng so với hạn mức giao đất nông nghiệp tại Điều 176, vì phần vượt phải chuyển sang thuê đất.
Khoản 3 Điều 181 giao Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 181, Điều 176, Điều 137, Điều 16 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
