Điều 66 Luật Đất đai 2024 quy định bảy căn cứ và bảy nội dung của quy hoạch sử dụng đất cấp huyện. Quận, thành phố, thị xã đã có quy hoạch chung hoặc phân khu thì không phải lập quy hoạch này.
Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là văn bản gần dân nhất trong hệ thống quy hoạch đất đai, và là văn bản người dân cần tra khi muốn biết thửa đất của mình được quy hoạch làm gì.
Bảy căn cứ lập quy hoạch
Khoản 1 Điều 66:
- Quy hoạch tỉnh, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; hoặc quy hoạch đô thị của thành phố trực thuộc Trung ương đối với trường hợp không lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh;
- Các quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành;
- Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội cấp huyện;
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của đơn vị hành chính cấp huyện;
- Hiện trạng sử dụng đất, biến động đất đai, tiềm năng đất đai và kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất thời kỳ trước;
- Nhu cầu, khả năng sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực và Ủy ban nhân dân cấp xã. Riêng nhu cầu đất ở, đất khu đô thị, đất khu dân cư nông thôn được xác định trên cơ sở dự báo dân số, điều kiện hạ tầng, cảnh quan, môi trường;
- Định mức sử dụng đất, tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan.
Căn cứ thứ sáu đáng chú ý: nhu cầu sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp xã là một căn cứ chính thức. Đây là kênh để nhu cầu ở cấp cơ sở được đưa lên.
Bảy nội dung của quy hoạch
Khoản 2 Điều 66:
- Định hướng sử dụng đất, tầm nhìn đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội; bảo đảm quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường, thích ứng biến đổi khí hậu; bảo đảm phù hợp, đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch giao thông, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn;
- Xác định chỉ tiêu sử dụng đất đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, được thể hiện thông tin đến đơn vị hành chính cấp xã;
- Xác định chỉ tiêu sử dụng đất theo nhu cầu của cấp huyện và cấp xã;
- Xác định diện tích và khoanh vùng các khu vực đã được phân bổ chỉ tiêu trong quy hoạch cấp tỉnh — trong đó xác định diện tích các loại đất để bảo đảm chính sách hỗ trợ đất đai cho đồng bào dân tộc thiểu số;
- Xác định ranh giới, vị trí, diện tích khu vực lấn biển để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, phi nông nghiệp;
- Phân kỳ quy hoạch sử dụng đất 05 năm;
- Giải pháp, nguồn lực thực hiện quy hoạch.
Yêu cầu thể hiện thông tin đến đơn vị hành chính cấp xã tại điểm b là điểm quan trọng với người dân — đó là mức chi tiết cho phép tra cứu cho thửa đất của mình.
Khoản 4 Điều 60 cũng đặt yêu cầu này thành nguyên tắc: quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải xác định được nội dung sử dụng đất đến cấp xã.
Bản đồ quy hoạch và cơ sở dữ liệu
Khoản 3 Điều 66: lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện; xây dựng và cập nhật dữ liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
Bản đồ là tài liệu quan trọng nhất khi tra cứu. Điểm c khoản 5 Điều 75 buộc bản đồ về quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt là một trong ba tài liệu phải công bố công khai.
Trường hợp không phải lập quy hoạch cấp huyện
Khoản 4 Điều 66 là quy định giảm thủ tục: quận, thành phố, thị xã thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; thành phố, thị xã thuộc tỉnh — đã có quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu được phê duyệt theo pháp luật về quy hoạch đô thị — thì không phải lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Thay vào đó, căn cứ vào quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu, cộng với chỉ tiêu sử dụng đất được phân bổ từ cấp tỉnh và chỉ tiêu của địa phương, để lập kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện.
Nghĩa là ở các quận, thành phố, thị xã, thứ cần tra là quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu và kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện.
Điều này nhất quán với khoản 5 Điều 116: căn cứ cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sang đất ở là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, hoặc quy hoạch chung, hoặc quy hoạch phân khu.
Khu vực đã có quy hoạch xây dựng
Khoản 5: với những khu vực không thuộc khoản 4 mà đã có quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn được phê duyệt, thì việc lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải cập nhật định hướng không gian sử dụng đất và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo thời kỳ quy hoạch sử dụng đất.
Kế hoạch sử dụng đất hằng năm mới là thứ tác động trực tiếp
Cần phân biệt quy hoạch với kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện. Điều 76 quy định rõ hệ quả khác nhau:
- Khoản 4 Điều 76 — quy hoạch đã công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và thực hiện đầy đủ các quyền;
- Khoản 6 Điều 76 — diện tích phải thu hồi hoặc chuyển mục đích trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm, nhưng vẫn được sửa chữa, cải tạo và xây theo giấy phép xây dựng có thời hạn;
- Khoản 7 Điều 76 — diện tích đã ghi trong kế hoạch hằng năm mà sau 02 năm liên tục chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển mục đích thì phải xem xét điều chỉnh, hủy bỏ và công bố công khai. Không làm hoặc làm mà không công bố thì người sử dụng đất không bị hạn chế về các quyền.
Quyền tham gia của người dân
Khoản 3 Điều 70 quy định việc lấy ý kiến về quy hoạch sử dụng đất cấp huyện với nhiều hình thức: công khai trên trang thông tin điện tử của huyện và xã; niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, điểm dân cư; niêm yết, trưng bày tại nhà văn hóa các thôn, làng, ấp, bản, tổ dân phố; tổ chức hội nghị, hội thảo; và phát phiếu lấy ý kiến các hộ gia đình, cá nhân đại diện.
Thời gian lấy ý kiến: 30 ngày với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, 20 ngày với kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 66, Điều 60, Điều 75, Điều 76 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
