Điều 132 Luật Đất đai 2024 nêu bốn trường hợp đăng ký lần đầu. Đăng ký đất đai là bắt buộc, kể cả khi thửa đất chưa đủ điều kiện cấp sổ đỏ.
Nhiều người nghĩ chỉ khi làm sổ đỏ mới phải đến cơ quan đất đai. Thực ra đăng ký đất đai là nghĩa vụ bắt buộc, tách rời với việc được cấp giấy chứng nhận.
Bốn trường hợp phải đăng ký lần đầu
Khoản 1 Điều 132 Luật Đất đai 2024:
- Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
- Thửa đất được Nhà nước giao, cho thuê để sử dụng;
- Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
- Tài sản gắn liền với đất mà có nhu cầu đăng ký đồng thời với đăng ký đất đai trong ba trường hợp trên.
Trường hợp đầu tiên bao trùm rất rộng: mọi thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký — không phân biệt có giấy tờ hay không, đủ điều kiện cấp sổ hay chưa.
Trường hợp thứ tư là quyền, không phải nghĩa vụ: đăng ký nhà ở, công trình là theo nhu cầu của chủ sở hữu, đúng như khoản 2 Điều 131 quy định.
Đăng ký đất là bắt buộc
Khoản 1 Điều 131 nêu thẳng: đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý.
Khoản 2 Điều 31 cũng xếp thực hiện kê khai đăng ký đất đai vào nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.
Và khoản 8 Điều 11 nghiêm cấm hành vi sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan có thẩm quyền.
Đăng ký khác cấp sổ đỏ
Đây là điểm hay bị nhầm. Khoản 4 Điều 131 tách bạch hai kết quả:
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao đất để quản lý đã kê khai đăng ký thì được ghi vào hồ sơ địa chính và được xem xét cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
Ghi vào hồ sơ địa chính là kết quả chắc chắn của việc đăng ký. Còn được cấp sổ phụ thuộc vào việc thửa đất có đủ điều kiện hay không.
Chưa đủ điều kiện cấp sổ vẫn phải đăng ký
Luật nhấn mạnh nghĩa vụ này ở nhiều nơi, đặc biệt với các thửa đất có vướng mắc:
- Khoản 8 Điều 138 — hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không giấy tờ mà không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định;
- Điểm b khoản 2 Điều 139 — đất lấn chiếm thuộc quy hoạch công trình hạ tầng công cộng: người đang sử dụng được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng và phải kê khai đăng ký đất đai;
- Điểm b khoản 3 Điều 139 — đất lấn chiếm không phù hợp quy hoạch: cũng tạm thời sử dụng, giữ nguyên hiện trạng và phải kê khai đăng ký.
Ba quy định này cho thấy rõ: không được cấp sổ không miễn trừ nghĩa vụ đăng ký.
Ba lợi ích thực tế của việc đăng ký
- Thửa đất có mặt trong hồ sơ địa chính — Nhà nước ghi nhận ai đang sử dụng. Điểm b khoản 3 Điều 129 nêu rõ hồ sơ địa chính dùng để bảo vệ quyền và xác định nghĩa vụ của người sử dụng đất;
- Là chứng cứ khi tranh chấp — điểm g khoản 3 Điều 129: hồ sơ địa chính cung cấp thông tin cho cơ quan có thẩm quyền trong việc giải quyết tranh chấp;
- Xác định người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi — điểm c khoản 2 Điều 87 buộc cơ quan thực hiện phải xác định nguồn gốc đất thu hồi và tài sản gắn liền với đất; hồ sơ đăng ký là căn cứ quan trọng cho việc này.
Hai hình thức đăng ký, một giá trị pháp lý
Khoản 3 Điều 131: đăng ký được thực hiện bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.
Khoản 4 Điều 224 cũng khẳng định: thủ tục hành chính về đất đai thực hiện bằng hình thức trực tiếp, qua hệ thống bưu chính hoặc trên môi trường điện tử, và ba hình thức có giá trị pháp lý như nhau.
Trách nhiệm của chính quyền
Khoản 2 Điều 132: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo việc phổ biến, tuyên truyền và tổ chức thực hiện đăng ký lần đầu cho các trường hợp chưa đăng ký.
Đây là nghĩa vụ chủ động của chính quyền, không chờ người dân tự đến.
Sau đăng ký lần đầu là đăng ký biến động
Khoản 3 Điều 131 chia đăng ký thành đăng ký lần đầu và đăng ký biến động.
Đăng ký biến động theo Điều 133 chỉ áp dụng cho thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận mà sau đó phát sinh thay đổi. Điều 133 liệt kê 17 nhóm trường hợp, trong đó 7 nhóm phải đăng ký trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động.
Nghĩa là quy trình đầy đủ gồm ba mốc: đăng ký lần đầu: được xem xét cấp giấy chứng nhận: đăng ký biến động khi có thay đổi.
Khoản 5 Điều 131 giao Chính phủ quy định chi tiết việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 132, Điều 131, Điều 138, Điều 139 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
