Điều 37 Luật Đất đai 2024 chia quyền của cá nhân theo hình thức sử dụng đất. Người thuê đất trả tiền hằng năm chỉ được bán tài sản trên đất và quyền thuê, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Điều 37 Luật Đất đai 2024 là điều quan trọng nhất với cá nhân sử dụng đất, vì nó xác định chính xác bạn được làm gì với thửa đất của mình. Điểm mấu chốt: quyền phụ thuộc vào hình thức sử dụng đất.
Nhóm 1: quyền đầy đủ nhất
Khoản 1 Điều 37 áp dụng cho cá nhân sử dụng:
- Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;
- Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất;
- Đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
- Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;
- Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.
Nhóm này có tám quyền:
- Quyền và nghĩa vụ chung theo Điều 26 và Điều 31;
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với cá nhân khác;
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;
- Cho thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất — cho tổ chức, cá nhân khác, hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam;
- Để thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo di chúc hoặc theo pháp luật;
- Tặng cho;
- Thế chấp tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân;
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất với tổ chức; góp quyền sử dụng đất với cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh.
Người thừa kế ở nước ngoài
Điểm đ khoản 1 quy định rõ: nếu người được thừa kế là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng tại khoản 1 Điều 44 thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng đó thì được hưởng giá trị của phần thừa kế.
Nghĩa là không mất quyền lợi — chỉ khác ở chỗ nhận đất hay nhận giá trị.
Tặng cho vì lợi ích chung
Điểm e khoản 1 liệt kê các trường hợp tặng cho: cho Nhà nước; cho cộng đồng dân cư để xây công trình phục vụ lợi ích chung hoặc mở rộng đường giao thông theo quy hoạch; để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; và cho cá nhân hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc khoản 1 Điều 44.
Với các trường hợp hiến đất vì lợi ích chung, khoản 3 Điều 135 quy định Nhà nước bố trí kinh phí thực hiện đo đạc, chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận; người sử dụng đất không phải trả chi phí.
Nhóm 2: thuê đất trả tiền hằng năm
Khoản 2 Điều 37 quy định quyền hẹp hơn hẳn. Cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thay vào đó:
- Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; hoặc bán tài sản và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất — khi đáp ứng điều kiện tại Điều 46;
- Để thừa kế, tặng cho tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất;
- Cho thuê tài sản gắn liền với đất; cho thuê lại quyền thuê trong hợp đồng thuê đất;
- Thế chấp tài sản gắn liền với đất — không thế chấp quyền sử dụng đất;
- Góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất.
Điểm chung: mọi quyền đều nhắm vào tài sản trên đất và quyền thuê, không phải quyền sử dụng đất.
Người mua được kế thừa quyền
Điểm b khoản 2 bảo vệ bên mua: người mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê được tiếp tục thuê đất theo mục đích và thời hạn sử dụng đất còn lại đã được xác định; được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Tương tự với người nhận thừa kế, người được tặng cho tại điểm c, và người nhận góp vốn tại điểm e.
Hai điều kiện để bán tài sản trên đất thuê
Khoản 1 Điều 46:
- Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định;
- Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận — trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự, hoặc kết luận thanh tra, kiểm tra.
Muốn bán cả quyền thuê thì khoản 2 Điều 46 đòi thêm: đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.
Khoản 3 Điều 46 cho phép người mua tiếp tục khấu trừ tiền đã ứng trước mà chưa được khấu trừ, và phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai.
Khoản 4: trường hợp bán tài sản là công trình xây dựng mà đủ điều kiện tách thửa thì được tách thửa để cấp Giấy chứng nhận.
Nhóm 3: thuê lại đất trong khu công nghiệp
Khoản 3 Điều 37 dẫn chiếu theo hình thức trả tiền:
- Thuê, thuê lại trả tiền một lần: quyền và nghĩa vụ theo khoản 1;
- Thuê, thuê lại trả tiền hằng năm: quyền và nghĩa vụ theo khoản 2.
Được miễn, giảm tiền không làm mất quyền
Khoản 4 Điều 37: cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn, không được giảm.
Quy định này bảo đảm chính sách ưu đãi không đi kèm việc bị hạn chế quyền.
Thuê đất của tổ chức, cá nhân khác
Khoản 5: cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, cá nhân — không thuộc trường hợp tại khoản 3 — thì có quyền và nghĩa vụ theo pháp luật về dân sự, không theo Luật Đất đai.
Kiểm tra hình thức sử dụng đất của mình
Vì quyền phụ thuộc hoàn toàn vào hình thức sử dụng đất, việc đầu tiên nên làm là mở sổ đỏ xem mục hình thức sử dụng đất ghi gì — giao đất có thu tiền, giao đất không thu tiền, thuê đất trả tiền một lần, hay thuê đất trả tiền hằng năm.
Hình thức này còn quyết định quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi: điểm a khoản 1 Điều 95 loại trừ đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm khỏi diện được bồi thường về đất, và điểm c khoản 1 Điều 107 xếp nhóm này vào diện chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Nếu đang thuê đất trả tiền hằng năm và thuộc trường hợp được thuê trả tiền một lần, khoản 1 Điều 30 cho phép lựa chọn chuyển sang trả tiền một lần cho thời gian thuê còn lại.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 37, Điều 26, Điều 31, Điều 46, Điều 44 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
