Điều 215 Luật Đất đai 2024 quy định bốn hình thức quản lý, sử dụng. Việc khai thác không được làm cản trở dòng chảy tự nhiên và không gây cản trở giao thông đường thủy.
Điều 215 Luật Đất đai 2024 điều chỉnh hai nhóm: đất có mặt nước chuyên dùng và đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối.
Đất có mặt nước chuyên dùng là gì
Khoản 1 định nghĩa: là đất có mặt nước của các đối tượng thủy văn dạng ao, hồ, đầm, phá đã được xác định mục đích sử dụng mà không phải mục đích nuôi trồng thủy sản.
Vế loại trừ quan trọng: ao hồ dùng để nuôi trồng thủy sản thì thuộc đất nuôi trồng thủy sản — một loại đất nông nghiệp theo điểm d khoản 2 Điều 9. Còn ao hồ dùng vào mục đích khác thì là đất có mặt nước chuyên dùng, thuộc nhóm đất phi nông nghiệp theo điểm i khoản 3 Điều 9.
Bốn hình thức quản lý, sử dụng
Khoản 2 quy định căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu đã xác định:
Giao cho tổ chức quản lý kết hợp khai thác
Điểm a: Nhà nước giao cho tổ chức để quản lý kết hợp sử dụng, khai thác đất có mặt nước chuyên dùng vào mục đích phi nông nghiệp, hoặc phi nông nghiệp kết hợp với nuôi trồng, khai thác thủy sản.
Cho thuê đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối
Điểm b: Nhà nước cho thuê đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối thu tiền thuê đất hằng năm đối với tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài — để nuôi trồng thủy sản, hoặc sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp, hoặc phi nông nghiệp kết hợp nuôi trồng thủy sản.
Kèm điều kiện: phải thực hiện theo quy định của pháp luật về tài nguyên nước.
Lưu ý hình thức ở đây chỉ là thuê đất trả tiền hằng năm. Điều này ảnh hưởng tới quyền được bồi thường: điểm a khoản 1 Điều 95 loại trừ đất thuê trả tiền hằng năm khỏi diện được bồi thường về đất; điểm c khoản 1 Điều 107 xếp nhóm này vào diện chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Hồ thủy điện, thủy lợi
Điểm c: Nhà nước cho thuê đất có mặt nước là hồ thủy điện, thủy lợi để kết hợp sử dụng với mục đích phi nông nghiệp, nuôi trồng, khai thác thủy sản theo thẩm quyền.
Phạm vi bảo vệ đập, hồ chứa
Điểm d: Nhà nước giao, cho thuê đất trong phạm vi bảo vệ và phạm vi phụ cận đập, hồ chứa nước thuộc công trình thủy điện, thủy lợi cho tổ chức, cá nhân để quản lý, kết hợp sử dụng, khai thác đất có mặt nước kết hợp với các mục đích sử dụng đất khác.
Điều kiện chặt: theo quy định của pháp luật có liên quan và phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép.
Bốn giới hạn khi khai thác
Khoản 3 Điều 215 nêu các yêu cầu bắt buộc:
- Không ảnh hưởng đến mục đích sử dụng chủ yếu đã được xác định;
- Tuân theo quy định về kỹ thuật của các ngành, lĩnh vực có liên quan và các quy định về bảo vệ cảnh quan, môi trường;
- Không làm cản trở dòng chảy tự nhiên;
- Không gây cản trở giao thông đường thủy.
Hai giới hạn cuối là điểm mấu chốt với các hoạt động san lấp, đắp bờ, dựng công trình trên sông rạch.
Kết hợp đa mục đích
Điểm đ khoản 1 Điều 218 cho phép đất có mặt nước được sử dụng kết hợp đa mục đích theo quy định tại các Điều 188, Điều 189 và Điều 215.
Theo khoản 4 Điều 218, trường hợp sử dụng đất kết hợp với thương mại, dịch vụ thì phải lập phương án sử dụng đất trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, với ba nội dung: thông tin về thửa đất đang sử dụng; diện tích, mục đích và thời hạn sử dụng đất kết hợp; nội dung đáp ứng yêu cầu về bảo vệ môi trường.
Các điều kiện tại khoản 2 Điều 218 cũng áp dụng, trong đó có hạn chế ảnh hưởng đến bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường — yêu cầu đặc biệt quan trọng với đất có mặt nước.
Đất mặt nước trong hệ thống phân loại
Điểm i khoản 3 Điều 9 xếp đất có mặt nước chuyên dùng vào nhóm đất phi nông nghiệp.
Cần phân biệt với ba loại khác:
- Đất nuôi trồng thủy sản — điểm d khoản 2 Điều 9, thuộc nhóm đất nông nghiệp;
- Đất công trình thủy lợi — thuộc đất sử dụng vào mục đích công cộng, điểm e khoản 3 Điều 9;
- Đất làm muối — điểm e khoản 2 Điều 9, thuộc nhóm đất nông nghiệp, chế độ tại Điều 187.
Thu hồi đất do sạt lở
Điểm b khoản 3 Điều 82 quy định thu hồi đất khi đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người; hoặc đất khác bị sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi thiên tai mà không còn khả năng tiếp tục sử dụng.
Đây là quy định liên quan trực tiếp tới các thửa đất ven sông, ven kênh rạch. Căn cứ thu hồi theo điểm g khoản 5 Điều 82 là văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định mức độ ô nhiễm môi trường, sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác.
Đáng chú ý: khoản 3 Điều 82 không nằm trong danh sách không được bồi thường tại khoản 3 Điều 101 — điều đó có nghĩa nhóm bị thu hồi do sạt lở, thiên tai không bị loại khỏi diện bồi thường về đất.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 215, Điều 218, Điều 9 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
