Điều 73 Luật Đất đai 2024 buộc rà soát quy hoạch định kỳ 5 năm và quy định năm căn cứ điều chỉnh quy hoạch cấp huyện, trong đó có tác động tiêu cực đến an sinh xã hội và cộng đồng.
Quy hoạch không phải bất biến. Điều 73 Luật Đất đai 2024 quy định khi nào được điều chỉnh, và điều quan trọng với người dân: có căn cứ điều chỉnh khi quy hoạch gây tác động tiêu cực đến cộng đồng.
Năm nguyên tắc điều chỉnh
Khoản 1 Điều 73:
- Việc điều chỉnh phải do cơ quan có thẩm quyền quyết định hoặc phê duyệt quy hoạch quyết định hoặc phê duyệt;
- Cơ quan có thẩm quyền tổ chức lập quy hoạch chịu trách nhiệm tổ chức lập điều chỉnh;
- Việc điều chỉnh không làm thay đổi mục tiêu của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
- Việc điều chỉnh không làm thay đổi chỉ tiêu sử dụng đất đã được quy hoạch cấp trên xác định, phân bổ;
- Tuân thủ trình tự, thủ tục theo quy định của Luật này.
Hai nguyên tắc ở giữa là giới hạn quan trọng: điều chỉnh không được làm biến dạng mục tiêu quy hoạch, và không được vượt khỏi chỉ tiêu cấp trên đã phân bổ.
Rà soát định kỳ 5 năm
Khoản 2 Điều 73: cơ quan có thẩm quyền tổ chức lập quy hoạch có trách nhiệm tổ chức rà soát quy hoạch sử dụng đất định kỳ 05 năm để điều chỉnh phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội trong từng giai đoạn.
Đây là nghĩa vụ chủ động, không phụ thuộc vào việc có ai đề nghị hay không.
Ba căn cứ điều chỉnh quy hoạch cấp tỉnh
Khoản 4:
- Điều chỉnh quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành có sử dụng đất cấp quốc gia, liên tỉnh — làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất của cấp tỉnh;
- Thành lập, nhập, chia, điều chỉnh địa giới đơn vị hành chính cấp tỉnh và đơn vị hành chính trực thuộc;
- Tác động của thiên tai, chiến tranh, yêu cầu bảo đảm quốc phòng, an ninh làm thay đổi mục đích, cơ cấu, vị trí, diện tích sử dụng đất.
Năm căn cứ điều chỉnh quy hoạch cấp huyện
Khoản 5 Điều 73:
- Điều chỉnh quy hoạch cấp trên trực tiếp làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất của cấp huyện;
- Thành lập, nhập, chia, điều chỉnh địa giới đơn vị hành chính của địa phương;
- Chiến tranh, yêu cầu bảo đảm quốc phòng, an ninh làm thay đổi mục đích, cơ cấu, vị trí, diện tích sử dụng đất;
- Tác động của thiên tai, ứng phó sự cố về môi trường làm thay đổi mục đích sử dụng đất; hoặc việc triển khai thực hiện quy hoạch tác động tiêu cực đến an sinh xã hội, môi trường sinh thái và ảnh hưởng đến cộng đồng;
- Biến động về nguồn lực thực hiện quy hoạch, hình thành dự án trọng điểm phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng làm thay đổi định hướng sử dụng đất.
Căn cứ đáng chú ý nhất với người dân
Vế thứ hai của điểm d khoản 5 là căn cứ mà cộng đồng dân cư có thể viện dẫn:
Việc triển khai thực hiện quy hoạch tác động tiêu cực đến an sinh xã hội, môi trường sinh thái và ảnh hưởng đến cộng đồng.
Đây là căn cứ pháp lý để kiến nghị điều chỉnh khi một quy hoạch, khi triển khai, gây hậu quả xấu cho đời sống người dân trong vùng.
Kiến nghị này gắn với hai quyền tại Điều 23: tham gia xây dựng, góp ý, giám sát trong việc hoàn thiện và tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai (khoản 1); và tham gia quản lý nhà nước, góp ý, thảo luận và kiến nghị, phản ánh với cơ quan nhà nước về công tác quản lý, sử dụng đất đai (khoản 2).
Điều kiện và thẩm quyền
Khoản 6: việc điều chỉnh quy hoạch được thực hiện khi có một trong các căn cứ tại khoản 4 và khoản 5, và được cơ quan có thẩm quyền quyết định hoặc phê duyệt cho phép điều chỉnh.
Khoản 7: việc điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất được thực hiện khi có sự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, hoặc có sự thay đổi về khả năng thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
Khoản 9 nêu nguyên tắc thẩm quyền: cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp nào thì có thẩm quyền quyết định, phê duyệt điều chỉnh của cấp đó.
Trình tự điều chỉnh
Khoản 8: việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thực hiện theo quy định tại các Điều 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72 và Điều 75.
Nghĩa là toàn bộ trình tự lập quy hoạch được áp dụng lại — bao gồm cả Điều 70 về lấy ý kiến và Điều 75 về công bố công khai.
Đây là điểm rất quan trọng: điều chỉnh quy hoạch phải lấy ý kiến người dân như khi lập mới, với thời gian 45 ngày ở cấp tỉnh, 30 ngày với quy hoạch cấp huyện và 20 ngày với kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện.
Và phải công bố công khai chậm nhất 15 ngày kể từ ngày được phê duyệt, công khai trong suốt kỳ quy hoạch.
Điều chỉnh, hủy bỏ do quá 2 năm chưa thực hiện
Ngoài Điều 73, còn một cơ chế riêng tại khoản 7 Điều 76: diện tích đã ghi trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện để thu hồi hoặc chuyển mục đích mà sau 02 năm liên tục chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển mục đích thì cơ quan có thẩm quyền phải xem xét, đánh giá điều chỉnh, hủy bỏ và công bố công khai.
Nếu không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có làm nhưng không công bố công khai, thì người sử dụng đất không bị hạn chế về các quyền sử dụng đất.
Khoản 8 Điều 76 bổ sung: hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải rà soát, xử lý và công bố công khai việc điều chỉnh, hủy bỏ này trên trang thông tin điện tử của tỉnh.
Quy hoạch quốc gia, quốc phòng, an ninh
Khoản 3 Điều 73: việc rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh thực hiện theo pháp luật về quy hoạch, không theo điều này.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 73, Điều 76, Điều 70, Điều 75 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
