Điều 219 Luật Đất đai 2024 là cơ chế mới: cộng đồng tự sắp xếp lại đất đai trên cơ sở đồng thuận, thay vì Nhà nước thu hồi. Phương án phải nêu rõ diện tích mỗi người nhận lại sau khi điều chỉnh.
Đây là chế định mới và đáng chú ý nhất trong nhóm quy định về sắp xếp đất đai. Thay vì Nhà nước thu hồi rồi giao lại, Điều 219 cho phép chính những người sử dụng đất tự thỏa thuận sắp xếp lại.
Góp quyền sử dụng đất là gì
Khoản 1 Điều 219 định nghĩa:
Góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai là phương thức sắp xếp lại đất đai trong một khu vực đất nhất định trên cơ sở sự đồng thuận của người sử dụng đất, để điều chỉnh lại toàn bộ hoặc một phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng của mình trong khu vực đó theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Ba yếu tố: sắp xếp lại, đồng thuận, và có phương án được phê duyệt.
Khác biệt căn bản so với thu hồi đất: người sử dụng đất không mất đất, mà nhận lại đất ở vị trí và diện tích đã thỏa thuận sau khi sắp xếp.
Ba trường hợp được áp dụng
Khoản 2 Điều 219:
- Tập trung đất nông nghiệp để thực hiện sản xuất;
- Thực hiện dự án chỉnh trang, phát triển khu dân cư nông thôn, mở rộng, nâng cấp đường giao thông nông thôn;
- Thực hiện dự án chỉnh trang, phát triển đô thị; cải tạo, nâng cấp hoặc xây dựng lại các khu nhà chung cư; mở rộng, nâng cấp đường giao thông trong đô thị.
Trường hợp thứ hai rất gần với đời sống nông thôn: mở rộng đường làng mà không phải qua thủ tục thu hồi đất.
Hai điều kiện
Khoản 3 Điều 219:
- Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch xây dựng; quy hoạch đô thị đã được phê duyệt;
- Có phương án được người sử dụng đất thuộc khu vực dự kiến thực hiện đồng thuận, và được phê duyệt bởi:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh — với dự án chỉnh trang, phát triển đô thị, cải tạo chung cư, đường giao thông đô thị (điểm c khoản 2);
- Ủy ban nhân dân cấp huyện — với dự án chỉnh trang khu dân cư nông thôn, đường giao thông nông thôn (điểm b khoản 2).
Yêu cầu đồng thuận của người sử dụng đất là điều kiện bắt buộc, không phải hình thức.
Ba nội dung bắt buộc của phương án
Khoản 4 Điều 219 quy định phương án phải thể hiện:
- Hiện trạng sử dụng đất trong khu vực cần điều chỉnh và các bên góp quyền sử dụng đất;
- Phương án sắp xếp lại đất đai — trong đó phải thể hiện phương án thiết kế hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hạ tầng môi trường, và tỷ lệ diện tích đất mà người sử dụng đất đóng góp để xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, cung cấp dịch vụ công cộng;
- Vị trí, diện tích đất mà người sử dụng đất được nhận lại sau khi thực hiện phương án điều chỉnh đất đai.
Nội dung thứ ba là phần quan trọng nhất với người dân: biết chính xác mình nhận lại bao nhiêu và ở đâu trước khi đồng ý.
Nội dung thứ hai cũng đáng chú ý: tỷ lệ diện tích đóng góp phải được ghi rõ trong phương án — đây là con số cần cân nhắc kỹ.
Đất công trong khu vực được dùng thế nào
Khoản 5 Điều 219 quy định về diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý nằm trong khu vực thực hiện:
- Sử dụng để xây dựng, nâng cấp hệ thống hạ tầng, dịch vụ công cộng khu dân cư;
- Đấu giá quyền sử dụng đất đối với phần diện tích còn lại. Tiền thu được từ việc đấu giá được sử dụng để thực hiện dự án.
Cơ chế này giúp dự án có nguồn tài chính từ chính quỹ đất công trong khu vực, giảm gánh nặng đóng góp của người dân.
Ai thực hiện dự án
Khoản 6 Điều 219: việc góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai phải có dự án đầu tư do:
- Cộng đồng người sử dụng đất tự thực hiện; hoặc
- Liên danh, liên kết với các nhà đầu tư theo quy định của pháp luật.
Khả năng thứ nhất — cộng đồng tự thực hiện — là điểm mới đáng chú ý.
Trách nhiệm của chính quyền
Khoản 7 Điều 219 giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện hai việc:
- Cung cấp thông tin về hiện trạng sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị liên quan đến khu vực;
- Cấp Giấy chứng nhận theo phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai đã được phê duyệt.
Nghĩa vụ cấp Giấy chứng nhận theo phương án là bảo đảm quan trọng: người dân nhận lại đất có sổ hợp pháp.
Quan hệ với các điều khác
Điều 219 được dẫn chiếu từ ba nơi:
- Khoản 4 Điều 192 — khi tập trung đất nông nghiệp mà phải điều chỉnh lại quyền sử dụng đất thì thực hiện theo Điều 219;
- Khoản 4 Điều 198 — việc góp quyền sử dụng đất để chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn thực hiện theo Điều 219;
- Điểm m khoản 1 Điều 28 — công nhận việc nhận quyền sử dụng đất theo văn bản về việc chia, tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với nhóm người có chung quyền sử dụng đất.
So sánh ba con đường sắp xếp lại đất đai
- Nhà nước thu hồi đất (Điều 79) — người dân mất quyền sử dụng đất, được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Chương VII;
- Thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất (Điều 127) — nhà đầu tư mua lại đất, người dân bán và nhận tiền theo giá thỏa thuận;
- Góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai (Điều 219) — người dân giữ quyền sử dụng đất, góp một tỷ lệ diện tích để làm hạ tầng, và nhận lại đất đã được sắp xếp lại.
Con đường thứ ba phù hợp nhất khi cộng đồng muốn nâng cấp hạ tầng khu vực mình mà không muốn rời đi.
Ba việc nên làm trước khi đồng ý phương án
- Kiểm tra tỷ lệ diện tích phải đóng góp — đây là nội dung bắt buộc của phương án theo điểm b khoản 4;
- Xem rõ vị trí và diện tích được nhận lại — điểm c khoản 4 buộc phương án phải nêu;
- Đối chiếu với quy hoạch — điểm a khoản 3 đòi phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị đã được phê duyệt. Chính quyền có nghĩa vụ cung cấp thông tin này theo điểm a khoản 7.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 219, Điều 192, Điều 198 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
