Điều 206 Luật Đất đai 2024 quy định đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp là đất xây dựng cơ sở sản xuất nằm ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp.
Đây là loại đất mà hộ kinh doanh và doanh nghiệp nhỏ hay sử dụng nhất — cửa hàng, nhà hàng, kho bãi, xưởng nhỏ nằm ngoài khu công nghiệp.
Hai loại đất, hai định nghĩa
Khoản 1 Điều 206:
- Đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ;
- Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp bao gồm đất xây dựng các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp nằm ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp.
Cụm "nằm ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp" là ranh giới phân biệt: xưởng trong khu công nghiệp thì theo Điều 202, xưởng ngoài khu công nghiệp thì theo Điều 206.
Điểm đ khoản 3 Điều 9 xếp cả hai loại này vào nhóm đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, cùng với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp và đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản.
Yêu cầu về quy hoạch và môi trường
Khoản 2: việc sử dụng hai loại đất này phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt, và các quy định về bảo vệ môi trường.
Các hình thức tiếp cận đất
Khoản 3 phân theo chủ thể.
Tổ chức kinh tế và cá nhân trong nước
Được sử dụng thông qua:
- Nhà nước cho thuê đất;
- Nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- Thuê đất, thuê lại đất;
- Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, cá nhân khác, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;
- Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài
Hẹp hơn: Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
Có một quyền bổ sung: người thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 44 được nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở thương mại, dịch vụ, cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài; nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài khác, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Điểm chung: nhóm nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ cá nhân trong nước cho mục đích này.
Trường hợp được sử dụng ổn định lâu dài
Khoản 4 Điều 171 quy định một trường hợp quan trọng: đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của cá nhân đang sử dụng ổn định được Nhà nước công nhận, mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn hoặc cho thuê, thì thuộc nhóm sử dụng ổn định lâu dài.
Đây là khác biệt lớn: cùng loại đất thương mại dịch vụ, nhưng do Nhà nước cho thuê thì có thời hạn, còn được công nhận từ hiện trạng sử dụng ổn định thì lâu dài.
Công nhận từ đất đang sử dụng
Hai điều khoản cho phép công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ từ hiện trạng:
- Điểm c khoản 1 Điều 138 — với đất không giấy tờ: thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận theo diện tích thực tế đã sử dụng; hình thức sử dụng đất được công nhận như giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;
- Điểm b khoản 4 Điều 141 — phần diện tích còn lại của thửa đất mà đã xây dựng công trình sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ: công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng, cùng chế độ như trên.
Chuyển sang đất thương mại, dịch vụ phải xin phép
Điểm g khoản 1 Điều 121: chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ là một trong bảy trường hợp phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép.
Điểm e khoản 1 Điều 121 cũng yêu cầu xin phép khi chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
Riêng ở đô thị, khoản 4 Điều 196 quy định việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp quy hoạch, tuân thủ pháp luật về trật tự, an toàn và bảo vệ môi trường.
Đất ở kết hợp kinh doanh
Với hộ gia đình mở cửa hàng tại nhà, có một lựa chọn khác: điểm d khoản 1 Điều 218 cho phép đất ở được sử dụng kết hợp với mục đích nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, công trình sự nghiệp có mục đích kinh doanh — không phải chuyển mục đích sử dụng đất, miễn đáp ứng bảy điều kiện tại khoản 2 và lập phương án theo khoản 4 Điều 218.
Nhóm này còn được bảo vệ khi bị thu hồi đất: khoản 3 Điều 109 quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ có nguồn thu nhập ổn định, khi bị thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở, thì được vay vốn tín dụng ưu đãi và được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm.
Khoản 7 Điều 111 cũng yêu cầu ưu tiên vị trí thuận lợi cho hộ sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ khi bố trí tái định cư.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 206, Điều 171, Điều 44 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
