Điều 125 Luật Đất đai 2024 quy định bốn điều kiện để tiến hành đấu giá, điều kiện với tổ chức và cá nhân tham gia, và ba trường hợp đấu giá không thành.
Đấu giá quyền sử dụng đất là kênh để cá nhân và tổ chức tiếp cận đất do Nhà nước quản lý. Điều 125 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện khá chặt cho cả bên tổ chức đấu giá lẫn bên tham gia.
Hai trường hợp đấu giá
Khoản 1 Điều 125: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thông qua đấu giá trong hai trường hợp:
- Dự án đầu tư sử dụng đất từ quỹ đất quy định tại khoản 1 Điều 217 — trừ trường hợp tại Điều 124 và Điều 126;
- Giao đất ở cho cá nhân — trừ trường hợp tại Điều 124.
Trường hợp thứ hai là kênh phổ biến nhất với người dân: mua đất ở qua đấu giá.
Bốn điều kiện để tiến hành đấu giá
Khoản 2 Điều 125 — điều kiện với thửa đất và với quy trình:
- Đất đã được thu hồi và hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, hoặc không phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; và trong khu vực dự án có hạ tầng giao thông đã được kết nối;
- Có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt vào mục đích sử dụng để đấu giá — trừ trường hợp đất quy định tại điểm e khoản 1 Điều 217;
- Có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền tổ chức lập và phê duyệt — đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
- Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Điều kiện đầu tiên đáng chú ý: đất phải sạch — đã hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư — và hạ tầng giao thông đã kết nối trước khi đưa ra đấu giá.
Điều kiện với tổ chức tham gia
Khoản 3 Điều 125 — tổ chức phải có đủ ba điều kiện:
- Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Điều 119 và Điều 120;
- Bảo đảm các điều kiện quy định tại Điều 122 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư; và có năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án;
- Điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản.
Điều kiện tại Điều 122 gồm: ký quỹ hoặc hình thức bảo đảm khác; có năng lực tài chính để bảo đảm sử dụng đất theo tiến độ dự án; và không vi phạm pháp luật về đất đai, hoặc có vi phạm nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án có hiệu lực.
Điểm c khoản 2 Điều 122 có một quy định rất chặt: việc xác định người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai áp dụng đối với tất cả các thửa đất đang sử dụng trên địa bàn cả nước.
Nghĩa là doanh nghiệp vi phạm ở một tỉnh thì bị ảnh hưởng tới khả năng tham gia đấu giá ở mọi tỉnh khác.
Điều kiện với cá nhân tham gia
Khoản 4 Điều 125 nhẹ hơn nhiều — cá nhân chỉ cần hai điều kiện:
- Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Điều 119 và Điều 120;
- Điều kiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản.
Cá nhân đấu giá đất ở thuộc khoản 1 Điều 119 — cá nhân được giao đất ở. Cá nhân không phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 122 như tổ chức.
Nghĩa vụ công bố thông tin
Điểm a khoản 5 Điều 125 là quy định minh bạch quan trọng: hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện phải công bố kế hoạch, danh mục các khu đất thực hiện đấu giá trên:
- Cổng thông tin đấu giá quyền sử dụng đất quốc gia;
- Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
- Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Đây là nơi để theo dõi các đợt đấu giá đất sắp tới ở địa phương mình.
Các điểm b, c, d khoản 5 giao Ủy ban nhân dân hai cấp: tổ chức lập và thực hiện phương án thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; tổ chức lập và thực hiện phương án đấu giá; và chỉ đạo việc bàn giao đất trên thực địa, Giấy chứng nhận cho người trúng đấu giá.
Ba trường hợp đấu giá không thành
Khoản 6 Điều 125:
- Các trường hợp đấu giá không thành theo Luật Đấu giá tài sản;
- Đã hết thời hạn đăng ký mà chỉ có 01 người đăng ký tham gia đấu giá;
- Có nhiều người đăng ký nhưng chỉ có 01 người tham gia cuộc đấu giá; hoặc nhiều người tham gia nhưng chỉ có 01 người trả giá; hoặc nhiều người trả giá nhưng chỉ có 01 người trả giá hợp lệ.
Quy định này nhằm bảo đảm tính cạnh tranh thực chất, tránh tình trạng đấu giá hình thức.
Giá khởi điểm và tiền phải nộp
Giá khởi điểm được xác định theo hai cách, tùy tình trạng thửa đất:
- Điểm i khoản 1 Điều 159 — dùng bảng giá đất để tính giá khởi điểm đối với thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;
- Điểm d khoản 1 Điều 160 — dùng giá đất cụ thể cho các trường hợp còn lại.
Còn tiền phải nộp sau khi trúng: điểm b khoản 1 Điều 155 quy định trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất là giá trúng đấu giá.
Sau khi trúng đấu giá
Khoản 1 Điều 116: căn cứ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá là văn bản phê duyệt kết quả trúng đấu giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Điểm k khoản 1 Điều 133 xếp văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật vào diện phải đăng ký biến động trong 30 ngày.
Điểm đ khoản 2 Điều 95 cũng công nhận: người có văn bản công nhận kết quả đấu giá mà đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đủ điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi.
Khoản 7 Điều 125: trình tự, thủ tục đấu giá thực hiện theo pháp luật về đấu giá tài sản. Khoản 8 giao Chính phủ quy định chi tiết.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 125, Điều 119, Điều 120, Điều 122 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
