Điều 127 Luật Đất đai 2024 cho phép nhà đầu tư tự thỏa thuận với người dân thay vì Nhà nước thu hồi đất. Với nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở.
Đây là cơ chế cho phép doanh nghiệp tự thương lượng mua đất của người dân thay vì đề nghị Nhà nước thu hồi. Với người có đất, khác biệt rất lớn: thỏa thuận là giao dịch dân sự tự nguyện, còn thu hồi là quyết định hành chính.
Ba trường hợp được thỏa thuận
Khoản 1 Điều 127:
- Dự án không thuộc trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 79;
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại — nhưng chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở;
- Dự án không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và thuộc trường hợp thu hồi đất tại Điều 79, mà nhà đầu tư lựa chọn phương án thỏa thuận, không đề xuất thu hồi đất.
Trường hợp thứ ba đáng chú ý: ngay cả khi dự án đủ điều kiện để Nhà nước thu hồi đất, nhà đầu tư vẫn có thể chọn con đường thỏa thuận.
Giới hạn với nhà ở thương mại
Điểm b khoản 1 và điểm b khoản 3 Điều 127 đều nhấn mạnh: với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở.
Nghĩa là doanh nghiệp làm nhà ở thương mại không thể gom đất nông nghiệp của dân qua con đường thỏa thuận rồi xin chuyển mục đích.
Quy định này nhất quán với điểm b khoản 3 Điều 122: việc cho phép chuyển mục đích để thực hiện dự án nhà ở thương mại đòi hỏi người được cho phép chuyển mục đích có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác.
Ba điều kiện
Khoản 3 Điều 127:
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt và công bố;
- Chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 122 — ký quỹ hoặc bảo đảm khác; có năng lực tài chính; không vi phạm pháp luật về đất đai hoặc đã chấp hành xong quyết định, bản án có hiệu lực;
- Có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.
Đất xen kẹt do Nhà nước quản lý
Khoản 2 Điều 127 giải quyết một vướng mắc thực tế: trong khu vực dự án có diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý nhưng không tách được thành dự án độc lập.
Khi đó, diện tích đó được đưa vào tổng diện tích đất để lập dự án và được Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê cho nhà đầu tư — không phải qua đấu giá, không phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Hai chính sách khuyến khích
Khoản 4 Điều 127 nêu hai quy định có lợi.
Đất chưa có sổ vẫn giao dịch được
Điểm a: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện được cấp thì được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.
Đây là ngoại lệ quan trọng của điều kiện "phải có giấy chứng nhận" tại điểm a khoản 1 Điều 45 — và chính điểm a khoản 1 Điều 45 cũng dẫn chiếu tới điểm a khoản 4 Điều 127 như một trường hợp ngoại lệ.
Với người dân đang sử dụng đất đủ điều kiện cấp sổ nhưng chưa làm thủ tục, quy định này mở đường tham gia giao dịch với nhà đầu tư.
Không phải gia hạn khi đất hết hạn
Điểm b: nhà đầu tư đã nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án mà đến thời điểm hết hạn sử dụng đất vẫn chưa hoàn thành thủ tục về đất đai thì được tiếp tục thực hiện các thủ tục để triển khai dự án mà không phải thực hiện thủ tục gia hạn.
Nhận đất để tiếp tục sản xuất, kinh doanh
Khoản 5: trường hợp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để tiếp tục sản xuất, kinh doanh mà không thay đổi mục đích sử dụng đất thì thực hiện theo quy định của Luật này về chuyển quyền sử dụng đất — tức các điều kiện tại Điều 45 và thủ tục đăng ký biến động tại Điều 133.
Người đang có quyền sử dụng đất tự làm dự án
Khoản 6 Điều 127 quy định một con đường khác: người đang có quyền sử dụng đất có đề xuất dự án đầu tư, nếu thuộc trường hợp tại Điều 79 nhưng phù hợp quy hoạch sử dụng đất, có đề nghị chuyển mục đích và được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, thì được sử dụng đất để thực hiện dự án mà Nhà nước không thực hiện thu hồi đất.
Với nhà ở thương mại, đoạn hai khoản 6 quy định riêng: người đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác có đề xuất dự án nhà ở thương mại phù hợp quy hoạch, có đề nghị chuyển mục đích và được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, thì được sử dụng đất để thực hiện dự án.
Ý nghĩa với người có đất
Khi doanh nghiệp đến thương lượng mua đất theo cơ chế Điều 127, bạn ở vị thế bên bán trong giao dịch dân sự, không phải bên bị thu hồi đất:
- Giá do hai bên thỏa thuận, không áp theo giá đất cụ thể do Nhà nước quyết định;
- Bạn có quyền không đồng ý. Cơ chế cưỡng chế tại Điều 87 và Điều 89 không áp dụng cho giao dịch thỏa thuận;
- Nhưng cũng không có các khoản hỗ trợ theo Điều 108, Điều 109 và quyền tái định cư theo Điều 111 — những khoản chỉ phát sinh khi Nhà nước thu hồi đất.
Trước khi ký, nên kiểm tra ba việc: dự án có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa; điều kiện tại Điều 45 để chuyển nhượng đã đủ chưa; và nếu đất chưa có sổ, có thuộc diện "đủ điều kiện được cấp" theo điểm a khoản 4 Điều 127 không.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 127, Điều 79, Điều 122 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
