Điều 126 Luật Đất đai 2024 quy định Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định danh mục khu đất đấu thầu, và buộc hoàn thành bồi thường, tái định cư trong 36 tháng kể từ ngày công nhận kết quả trúng thầu.
Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư là con đường thứ ba để tiếp cận đất, bên cạnh đấu giá quyền sử dụng đất và giao đất không qua đấu giá. Điều 126 Luật Đất đai 2024 quy định cơ chế này.
Hai trường hợp áp dụng
Khoản 1 Điều 126: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong hai trường hợp.
Dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn
Điểm a: dự án quy định tại khoản 27 Điều 79 — tức dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở; và dự án khu dân cư nông thôn — mà được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu.
Kèm theo: Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định các tiêu chí để quyết định thực hiện đấu thầu phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.
Nghĩa là việc một dự án khu đô thị có phải đấu thầu hay không do cơ quan dân cử cấp tỉnh quyết định, theo tiêu chí do chính cơ quan đó ban hành.
Dự án phải đấu thầu theo pháp luật chuyên ngành
Điểm b: dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất tại Điều 79, không thuộc điểm a, mà thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực.
Quỹ đất để đấu thầu
Khoản 2: quỹ đất để đấu thầu có phần diện tích thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 79.
Nếu trong khu đất thực hiện dự án có phần đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý theo khoản 1 Điều 217, thì Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê đất thông qua đấu thầu đối với cả khu đất.
Ba điều kiện để đấu thầu
Khoản 3 Điều 126:
- Thuộc danh mục các khu đất thực hiện đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định;
- Có quy hoạch chi tiết hoặc có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
- Điều kiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu.
So sánh với đấu giá quyền sử dụng đất: khoản 2 Điều 125 đòi quy hoạch chi tiết 1/500 đối với dự án nhà ở, và đòi đất đã hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi đấu giá. Với đấu thầu, việc bồi thường được thực hiện sau khi có kết quả.
Khoản 4: dự án theo điểm b khoản 1 phải đáp ứng các điều kiện tại khoản 3 và các điều kiện khác theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực.
Điều kiện với tổ chức tham gia
Khoản 5:
- Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Điều 119 và Điều 120;
- Bảo đảm các điều kiện quy định tại Điều 122 — ký quỹ hoặc bảo đảm khác; có năng lực tài chính; không vi phạm pháp luật về đất đai hoặc đã chấp hành xong quyết định, bản án có hiệu lực;
- Điều kiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu.
Nhắc lại quy định chặt tại điểm c khoản 2 Điều 122: việc xác định người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai áp dụng đối với tất cả các thửa đất đang sử dụng trên địa bàn cả nước.
Nhà đầu tư nước ngoài
Khoản 6: nhà đầu tư nước ngoài tham gia đấu thầu phải bảo đảm điều kiện tại điểm b và điểm c khoản 5 — tức điều kiện tại Điều 122 và điều kiện theo pháp luật về đấu thầu.
Trường hợp trúng thầu thì phải thành lập tổ chức kinh tế để được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án, theo quy định của Chính phủ phù hợp với pháp luật về đầu tư, đấu thầu và quy định khác có liên quan.
Bốn trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
Khoản 7:
- Công bố kế hoạch, danh mục các khu đất thực hiện đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất;
- Tổ chức lập quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000;
- Tổ chức lập và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất theo quy định của Luật này;
- Giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập, theo đúng cam kết tại hợp đồng; và xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Điểm c là điều đáng chú ý nhất với người có đất trong khu vực dự án: việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do Nhà nước thực hiện theo quy định của Luật Đất đai, không phải do nhà đầu tư tự thương lượng.
Nghĩa là toàn bộ quy trình tại Điều 87 áp dụng, cùng các quyền: họp dân trước khi có thông báo thu hồi; niêm yết phương án 30 ngày; họp lấy ý kiến; đối thoại trong 60 ngày nếu còn ý kiến không đồng ý; và bảo đảm tại khoản 6 Điều 91 — phê duyệt phương án và bố trí tái định cư phải hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.
Mốc 36 tháng
Khoản 8 Điều 126 đặt ra một thời hạn cụ thể:
Trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng thầu — hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký kết — Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất.
Đây là mốc có ý nghĩa với cả hai phía: nhà đầu tư biết khi nào có đất, người dân biết quá trình bồi thường không thể kéo dài vô hạn.
Căn cứ giao đất sau khi trúng thầu
Khoản 2 Điều 116: căn cứ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư là văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật về đấu thầu.
Về giá đất phải nộp: điểm a khoản 1 Điều 160 quy định giá đất cụ thể được áp dụng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập thực hiện dự án có sử dụng đất.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 126, Điều 79, Điều 122, Điều 119 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
