Điều 122 Luật Đất đai 2024 buộc phải có Nghị quyết Hội đồng nhân dân cấp tỉnh khi chuyển đất trồng lúa, đất rừng sang mục đích khác, và đặt ba điều kiện với chủ đầu tư.
Điều 122 Luật Đất đai 2024 là bộ lọc quan trọng nhất trước khi đất được giao cho dự án. Nó bảo vệ đất trồng lúa và đất rừng, đồng thời sàng lọc năng lực chủ đầu tư.
Phải có Nghị quyết Hội đồng nhân dân cấp tỉnh
Khoản 1 Điều 122 quy định: cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác sau khi có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh và đáp ứng các căn cứ tại Điều 116.
Đây là lớp bảo vệ ở cấp cơ quan dân cử: việc lấy đất lúa và đất rừng cho dự án phải qua Hội đồng nhân dân, không do cơ quan hành chính tự quyết.
Các trường hợp ngoại lệ
Không cần Nghị quyết Hội đồng nhân dân cấp tỉnh với dự án thuộc thẩm quyền:
- Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Dầu khí;
- Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
Lý do hợp lý: các trường hợp này đã qua chính cơ quan có thẩm quyền tương ứng.
Đoạn cuối khoản 1 bổ sung: việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng sang mục đích khác phải tuân theo tiêu chí, điều kiện do Chính phủ quy định.
Ba điều kiện với chủ đầu tư
Khoản 2 Điều 122: người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải đáp ứng:
- Ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư;
- Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư, và điều kiện khác theo pháp luật có liên quan;
- Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai, hoặc có vi phạm nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật tại thời điểm đề nghị.
Quy định chặt nhất: rà soát trên phạm vi cả nước
Điểm c khoản 2 có một câu rất đáng chú ý:
Việc xác định người sử dụng đất vi phạm quy định của pháp luật về đất đai áp dụng đối với tất cả các thửa đất đang sử dụng trên địa bàn cả nước.
Nghĩa là hồ sơ vi phạm không giới hạn ở tỉnh nơi có dự án. Doanh nghiệp để đất bỏ hoang hoặc chậm tiến độ ở một địa phương sẽ bị ảnh hưởng tới khả năng nhận đất ở mọi nơi khác.
Quy định này nhắm vào tình trạng doanh nghiệp gom nhiều dự án rồi để treo. Nó liên hệ trực tiếp với khoản 8 Điều 81 về thu hồi đất do dự án không sử dụng 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa, hoặc chậm tiến độ 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư.
Bốn điều kiện riêng với nhà ở thương mại
Khoản 3 Điều 122 quy định việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải đáp ứng:
- Các điều kiện tại khoản 2 — ký quỹ, năng lực tài chính, không vi phạm pháp luật đất đai;
- Người được cho phép chuyển mục đích có quyền sử dụng đất ở, hoặc đất ở và đất khác;
- Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương; và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo Điều 78 và Điều 79;
- Có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư của cơ quan có thẩm quyền theo pháp luật về đầu tư.
Điều kiện thứ hai là điểm mấu chốt: muốn làm dự án nhà ở thương mại qua con đường chuyển mục đích, doanh nghiệp phải đã có quyền sử dụng đất ở. Điều này nhất quán với điểm b khoản 1 Điều 127 — với nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở.
Căn cứ giao đất, cho thuê đất
Điều 116 quy định căn cứ tương ứng với từng cách giao đất:
- Qua đấu giá — căn cứ là văn bản phê duyệt kết quả trúng đấu giá (khoản 1);
- Qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư — căn cứ là văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư (khoản 2);
- Không đấu giá, không đấu thầu — căn cứ là kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã phê duyệt cộng với quyết định đầu tư, hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, hoặc văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư với dự án đối tác công tư (khoản 3).
Quy định quan trọng cho hộ gia đình
Khoản 5 Điều 116 là điều khoản người dân nên biết. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở; hoặc chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở — đối với hộ gia đình, cá nhân — là:
Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, hoặc quy hoạch chung, hoặc quy hoạch phân khu theo pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Điểm đáng chú ý: căn cứ này không đòi hỏi phải có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện. Chỉ cần phù hợp quy hoạch. Đây là quy định giảm phiền hà rõ rệt cho hộ gia đình muốn chuyển đất vườn trong cùng thửa sang đất ở.
Giao đất theo tiến độ dự án
Khoản 4 Điều 116: trường hợp quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư có phân kỳ tiến độ, hoặc việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo tiến độ, thì cơ quan có thẩm quyền quyết định việc giao đất, cho thuê đất theo tiến độ của dự án đầu tư và tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Quy định này tránh việc giao toàn bộ đất một lần cho dự án nhiều giai đoạn, dẫn tới đất bị giữ mà chưa dùng tới.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 122, Điều 116, Điều 121 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
