Điều 120 Luật Đất đai 2024 phân biệt thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hằng năm. Ba nhóm được trả tiền một lần, còn lại trả tiền hằng năm, và người thuê có quyền chọn.
Hình thức thuê đất quyết định rất nhiều thứ: quyền giao dịch, quyền được bồi thường khi bị thu hồi, và dòng tiền phải trả. Điều 120 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp cho thuê đất.
Phạm vi áp dụng
Khoản 1 Điều 120: Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền hằng năm đối với các trường hợp không thuộc Điều 118 và Điều 119.
Nghĩa là thuê đất là hình thức còn lại, sau khi đã loại trừ các trường hợp giao đất không thu tiền (Điều 118) và giao đất có thu tiền (Điều 119).
Ba nhóm được thuê trả tiền một lần
Khoản 2 Điều 120:
- Dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
- Đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng;
- Đất xây dựng nhà ở xã hội cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Các trường hợp thuê trả tiền hằng năm
Khoản 3:
- Các trường hợp không thuộc khoản 2;
- Các trường hợp thuộc khoản 2 mà có nhu cầu trả tiền thuê đất hằng năm;
- Đơn vị sự nghiệp công lập lựa chọn hình thức thuê đất theo khoản 3 Điều 30.
Điểm b rất quan trọng: thuộc nhóm được trả tiền một lần không có nghĩa là bắt buộc — người thuê vẫn được chọn trả tiền hằng năm nếu muốn.
Quyền chuyển đổi hình thức trả tiền
Điều 30 cho phép chuyển đổi theo cả hai chiều.
Từ hằng năm sang một lần
Khoản 1 Điều 30: tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang thuê đất trả tiền hằng năm nhưng thuộc trường hợp được thuê đất trả tiền một lần thì được lựa chọn chuyển sang trả tiền một lần cho thời gian thuê đất còn lại.
Kèm nghĩa vụ: phải xác định lại giá đất để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang hình thức trả tiền một lần.
Từ một lần sang hằng năm
Khoản 2 Điều 30: tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang thuê đất trả tiền một lần được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền hằng năm.
Và quy định về tiền đã nộp: tiền thuê đất đã nộp được khấu trừ vào tiền thuê đất hằng năm phải nộp theo quy định của Chính phủ.
Đơn vị sự nghiệp công lập
Khoản 3 Điều 30: đơn vị sự nghiệp công lập được giao đất không thu tiền sử dụng đất mà có nhu cầu sử dụng một phần hoặc toàn bộ diện tích để sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ thì được lựa chọn chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm đối với phần diện tích đó.
Quy định này nhất quán với khoản 3 Điều 218: đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ thì phải chuyển sang thuê đất trả tiền hằng năm đối với phần diện tích kết hợp.
Vì sao hình thức trả tiền quan trọng đến vậy
Quyền được bồi thường khi bị thu hồi
Đây là khác biệt lớn nhất. Điểm a khoản 1 Điều 95 quy định hộ gia đình, cá nhân được bồi thường về đất khi đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm.
Điểm e và điểm h khoản 1 Điều 95 cũng chỉ công nhận tổ chức được thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Trong khi đó, điểm c khoản 1 Điều 107 xếp đất thuê trả tiền hằng năm vào nhóm không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Quyền cho thuê lại trong khu công nghiệp
Khoản 3 Điều 202: phần thuê trả tiền hằng năm thì chủ đầu tư chỉ được cho thuê lại với hình thức trả tiền hằng năm; phần thuê trả tiền một lần thì được cho thuê lại theo cả hai hình thức.
Quyền và nghĩa vụ khác nhau
Khoản 5 Điều 202 dẫn chiếu rõ: người thuê lại đất trả tiền một lần có quyền và nghĩa vụ theo Điều 33; thuê lại trả tiền hằng năm thì theo Điều 34.
Tiền thuê đất hằng năm được ổn định 5 năm
Khoản 2 Điều 153 quy định một cơ chế bảo vệ quan trọng: tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 05 năm.
Tiền thuê cho chu kỳ tiếp theo căn cứ vào bảng giá đất của năm xác định tiền thuê tiếp theo. Nếu tăng so với chu kỳ trước thì mức điều chỉnh không quá tỷ lệ do Chính phủ quy định, và tỷ lệ đó không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng hằng năm cả nước của giai đoạn 05 năm trước đó.
Cách thực hiện cho thuê đất
Khoản 4 Điều 120: việc cho thuê đất được thực hiện theo Điều 124 (không qua đấu giá, đấu thầu), Điều 125 (đấu giá quyền sử dụng đất) và Điều 126 (đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư).
Về giá: điểm b khoản 1 Điều 160 quy định giá đất cụ thể áp dụng để tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê thu tiền một lần cho cả thời gian thuê, trừ trường hợp qua đấu giá. Còn điểm b khoản 1 Điều 159 quy định bảng giá đất áp dụng để tính tiền thuê đất khi cho thuê thu tiền hằng năm.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 120, Điều 30, Điều 118, Điều 119 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
