Bản đồ địa chính lập chi tiết đến từng thửa đất theo đơn vị hành chính cấp xã. Hồ sơ địa chính nay được lập dưới dạng số, gồm bản đồ địa chính, sổ mục kê, sổ địa chính và bản sao giấy chứng nhận.
Bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính là nền tảng của mọi thủ tục đất đai. Sai sót ở đây kéo theo sai sót trên sổ đỏ và là nguồn gốc nhiều tranh chấp.
Bản đồ địa chính lập đến từng thửa đất
Khoản 1 Điều 50: bản đồ địa chính là cơ sở để phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai và xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
Việc đo đạc lập bản đồ địa chính được thực hiện chi tiết đến từng thửa đất, theo đơn vị hành chính cấp xã; nơi không thành lập đơn vị hành chính cấp xã thì lập theo đơn vị hành chính cấp huyện.
Nghĩa vụ chỉnh lý bản đồ
Khoản 2 Điều 50: bản đồ địa chính phải được chỉnh lý khi có sự thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất và các yếu tố khác có liên quan; đồng thời được cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
Khoản 3: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh lý, quản lý bản đồ địa chính ở địa phương và cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia.
Hai nguyên tắc của hồ sơ địa chính
Điều 128:
- Lập đến từng thửa đất, bảo đảm tính khoa học và thống nhất thông tin trong hồ sơ với hiện trạng quản lý, sử dụng đất; tập hợp theo đơn vị hành chính cấp xã, hoặc cấp huyện nơi không thành lập đơn vị hành chính cấp xã;
- Phải được chỉnh lý, cập nhật biến động đầy đủ, kịp thời khi người sử dụng đất thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, hoặc do yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Yêu cầu thống nhất thông tin trong hồ sơ với hiện trạng là căn cứ để đề nghị chỉnh lý khi phát hiện hồ sơ không khớp thực tế.
Hồ sơ địa chính gồm những gì
Khoản 1 Điều 129: hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, tình trạng pháp lý của thửa đất và tài sản.
Khoản 2 quy định một thay đổi lớn: hồ sơ địa chính được lập dưới dạng số, bao gồm bốn loại tài liệu:
- Bản đồ địa chính;
- Sổ mục kê đất đai;
- Sổ địa chính;
- Bản sao các loại giấy chứng nhận — kể cả các mẫu cũ.
Sổ mục kê và sổ địa chính không chỉ là tài liệu quản lý. Điểm c và điểm đ khoản 1 Điều 137 công nhận có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính và sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980 mà có tên người sử dụng đất là giấy tờ về quyền sử dụng đất — căn cứ để được cấp sổ đỏ mà không phải nộp tiền sử dụng đất.
Tám mục đích sử dụng hồ sơ địa chính
Khoản 3 Điều 129 liệt kê, trong đó có nhiều mục đích phục vụ trực tiếp người dân:
- Làm công cụ quản lý đất đai;
- Bảo vệ quyền và xác định nghĩa vụ của người sử dụng đất, người được giao quản lý đất, chủ sở hữu tài sản;
- Xác định các khoản thu tài chính từ đất đai;
- Giám sát biến động thị trường quyền sử dụng đất;
- Hỗ trợ người sử dụng đất trong việc tiếp cận vốn tín dụng;
- Hỗ trợ các ngành, các cấp chỉ đạo, điều hành, xây dựng, triển khai và giám sát việc thực hiện quy hoạch, phát triển cơ sở hạ tầng;
- Cung cấp thông tin cho cơ quan có thẩm quyền trong việc giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
- Cung cấp thông tin cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu tiếp cận đất đai.
Mục đích thứ bảy liên hệ với khoản 6 Điều 236: Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất đai khi được Tòa án, Trọng tài thương mại Việt Nam yêu cầu để làm căn cứ giải quyết tranh chấp.
Nếu bạn không tự tiếp cận được hồ sơ địa chính khi đang có tranh chấp, có thể đề nghị Tòa án yêu cầu cơ quan quản lý cung cấp.
Trách nhiệm lập và quản lý
Điều 130 quy định trách nhiệm lập, chỉnh lý, cập nhật, quản lý, khai thác hồ sơ địa chính.
Điểm b khoản 1 Điều 165 xếp cơ sở dữ liệu địa chính là một trong tám thành phần của cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
Vì sao bản đồ địa chính số quan trọng với túi tiền
Khoản 2 Điều 159 quy định: đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.
Và khoản 4 Điều 160: đối với khu vực đã có bảng giá đất tới từng thửa đất, giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá.
Khi hai điều kiện này đủ, quy trình định giá đất trở nên minh bạch hơn nhiều — cả khi bạn nộp tiền chuyển mục đích lẫn khi nhận tiền bồi thường.
Chênh lệch diện tích khi đo đạc lại
Khoản 6 Điều 135 xử lý tình huống rất hay gặp khi đo đạc lập bản đồ địa chính mới:
- Ranh giới không thay đổi so với thời điểm có giấy tờ và không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề: diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế;
- Ranh giới có thay đổi và diện tích thực tế nhiều hơn: phần chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận;
- Vị trí ghi không chính xác: rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận.
Sai sót trong hồ sơ thì làm gì
Điểm b khoản 1 Điều 152 quy định cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính khi có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đã được tổ chức đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận, hoặc so với nội dung trong văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.
Đây là trách nhiệm của cơ quan, không phải việc người dân phải xin.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 50, Điều 128, Điều 129, Điều 130 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
