Sổ cấp cho đại diện hộ gia đình gây tranh chấp vì không rõ ai là thành viên có quyền. Luật Đất đai 2024 cho phép cấp đổi để ghi đầy đủ tên các thành viên, do chính họ tự thỏa thuận.
Sổ đỏ ghi "hộ ông Nguyễn Văn A" là loại giấy chứng nhận gây tranh chấp nhiều nhất trong gia đình Việt Nam. Vấn đề nằm ở chỗ: ai là thành viên của hộ gia đình đó, và mỗi người có bao nhiêu phần?
Vì sao sổ hộ gia đình dễ tranh chấp
Sổ cấp theo quy định cũ chỉ ghi tên người đại diện. Khi cần bán đất, chia thừa kế hoặc chia tài sản khi ly hôn, câu hỏi phát sinh: những ai có chung quyền sử dụng đất trong hộ đó?
Không có danh sách rõ ràng trên sổ, các bên phải chứng minh bằng hộ khẩu, giấy tờ khác — nguồn gốc của rất nhiều vụ kiện.
Luật Đất đai 2024 giải quyết thế nào
Khoản 5 Điều 135 quy định cách cấp mới:
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình trên Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Nếu các thành viên có nhu cầu thì cấp một Giấy chứng nhận ghi tên đại diện hộ gia đình và trao cho người đại diện.
Nguyên tắc mặc định đã đảo ngược: ghi đầy đủ tên là mặc định, ghi tên đại diện chỉ khi các thành viên yêu cầu.
Ai xác định thành viên
Đoạn cuối khoản 5 Điều 135 nêu rõ:
Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Nhà nước không đứng ra phân định ai là thành viên. Gia đình tự thỏa thuận, và tự chịu trách nhiệm về nội dung thỏa thuận đó.
Điều này có ý nghĩa thực tiễn: nên lập văn bản thỏa thuận rõ ràng, có chữ ký của tất cả những người liên quan, trước khi làm thủ tục.
Sổ cũ được cấp đổi
Khoản 4 Điều 256 mở đường cho hàng triệu sổ đã cấp: Giấy chứng nhận đã cấp cho đại diện hộ gia đình trước ngày Luật này có hiệu lực, nếu các thành viên có chung quyền sử dụng đất có nhu cầu, thì được cấp đổi sang giấy chứng nhận mới ghi đầy đủ tên các thành viên.
Cách xác định thành viên cũng do các thành viên tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Đây là việc nên làm sớm — khi mọi người trong gia đình còn đầy đủ và còn thống nhất được, thay vì đợi tới lúc phát sinh tranh chấp.
Nhiều người chung quyền sử dụng đất
Khoản 2 Điều 135 quy định nguyên tắc chung cho thửa đất có nhiều người chung quyền: cấp cho mỗi người một Giấy chứng nhận.
Nếu những người này có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Cấp mỗi người một sổ là mặc định — có lợi cho việc chứng minh quyền của từng người.
Thực hiện quyền khi đất là của nhóm người
Khoản 2 Điều 27 phân biệt hai tình huống.
Quyền sử dụng đất phân chia được theo phần
Điểm b khoản 2 Điều 27: nếu một thành viên muốn thực hiện quyền đối với phần của mình, người đó phải:
- Đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định;
- Làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho phần đất đó;
rồi mới được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Nói cách khác, không thể tự bán "phần của mình" khi chưa tách ra.
Không phân chia được theo phần
Các thành viên phải cùng nhau thực hiện quyền và nghĩa vụ, hoặc ủy quyền cho người đại diện.
Đây là lý do các giao dịch trên đất đồng sở hữu đòi hỏi chữ ký của tất cả những người đứng tên, hoặc văn bản ủy quyền hợp lệ.
Rào cản khi tách thửa
Muốn chia đất cho từng thành viên thì phải tách thửa theo Điều 220, với các điều kiện:
- Đã được cấp giấy chứng nhận; còn trong thời hạn sử dụng đất; không có tranh chấp, không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
- Bảo đảm có lối đi, kết nối với đường giao thông công cộng hiện có;
- Đạt diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Điểm c khoản 2 Điều 220 nêu một tình huống quan trọng: phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa thì không thực hiện tách thửa.
Nghĩa là bản án chia đất không tự động kéo theo việc tách được sổ. Đây là lý do nên tra diện tích tối thiểu tách thửa của tỉnh trước khi thỏa thuận hoặc khởi kiện chia đất.
Có một lối ra: điểm a khoản 2 Điều 220 quy định nếu thửa được tách nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề.
Chừa lối đi không phải chuyển mục đích
Điểm d khoản 1 Điều 220 là quy định tiết kiệm chi phí thật sự khi chia đất cho nhiều người con: khi người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở để làm lối đi, thì khi tách thửa hoặc hợp thửa không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần làm lối đi đó.
Ba việc nên làm
- Nếu đang có sổ cấp cho đại diện hộ gia đình — họp gia đình, thống nhất danh sách thành viên có chung quyền, lập văn bản thỏa thuận, rồi làm thủ tục cấp đổi theo khoản 4 Điều 256;
- Trước khi tính chuyện chia đất — tra quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh về diện tích tối thiểu tách thửa;
- Nếu phần chia nhỏ hơn diện tích tối thiểu — cân nhắc phương án một người nhận đất và thanh toán giá trị cho những người còn lại, hoặc hợp thửa với thửa liền kề.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 4, Điều 135, Điều 256, Điều 27, Điều 220 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
