Điều 198 Luật Đất đai 2024 cho phép tổ chức, cá nhân góp quyền sử dụng đất để xây dựng, chỉnh trang công trình phục vụ lợi ích chung, với việc bồi thường do các bên tự thỏa thuận.
Mở rộng đường làng, làm sân chơi, xây nhà văn hóa thôn — những việc này thường phải lấy một phần đất của các hộ dân. Điều 198 Luật Đất đai 2024 quy định cơ chế cho việc đó.
Đất chỉnh trang gồm những gì
Khoản 1 Điều 198 phân biệt hai nhóm.
Đất sử dụng để chỉnh trang đô thị bao gồm:
- Đất chỉnh trang khu vực nội thành, nội thị hiện có;
- Đất được quy hoạch để mở rộng đô thị.
Đất sử dụng để chỉnh trang khu dân cư nông thôn bao gồm:
- Đất chỉnh trang trong khu dân cư hiện có;
- Đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích;
- Đất được quy hoạch để mở rộng khu dân cư nông thôn.
Điểm đáng chú ý ở nhóm nông thôn: quỹ đất nông nghiệp công ích — đất 5% của xã quy định tại Điều 179 — được dùng cho việc chỉnh trang.
Yêu cầu về quy hoạch
Khoản 2: việc sử dụng đất để chỉnh trang phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt, và các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
Hai con đường thực hiện
Con đường 1: Nhà nước thu hồi đất
Khoản 3 Điều 198: Nhà nước thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn trong các trường hợp quy định tại Điều 79.
Khoản 27 Điều 79 liệt kê dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; và dự án khu dân cư nông thôn.
Đi con đường này thì người có đất được hưởng đầy đủ chế độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Chương VII — trong đó có bảo đảm tại khoản 6 Điều 91: phương án bồi thường phải phê duyệt và tái định cư phải bố trí xong trước khi có quyết định thu hồi đất.
Con đường 2: người dân tự nguyện góp quyền sử dụng đất
Khoản 4 Điều 198 là quy định thiết thực nhất với cộng đồng dân cư:
Tổ chức, cá nhân được góp quyền sử dụng đất để xây dựng, chỉnh trang các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng bằng nguồn vốn do Nhân dân đóng góp hoặc Nhà nước hỗ trợ.
Và về đền bù giữa các bên: việc tự nguyện góp quyền sử dụng đất, bồi thường hoặc hỗ trợ do tổ chức, cá nhân đó tự thỏa thuận.
Đây là cơ chế dân sự — không phải Nhà nước bồi thường, mà cộng đồng tự thỏa thuận với nhau về việc bù đắp cho người góp đất.
Việc góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai thực hiện theo quy định tại Điều 219 của Luật.
Hiến đất làm đường: Nhà nước chịu chi phí làm sổ
Với trường hợp người dân tặng cho đất cho việc chung, khoản 3 Điều 135 có một quy định ít người biết:
Người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, hoặc tặng cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng hoặc mở rộng đường giao thông theo quy hoạch, hoặc tặng cho để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết — thì Nhà nước có trách nhiệm bố trí kinh phí thực hiện việc đo đạc, chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận; người sử dụng đất không phải trả chi phí đối với trường hợp này.
Nghĩa là hiến một phần đất làm đường thì phần đất còn lại được đo đạc lại và cấp sổ mới miễn phí.
Không cần có sổ vẫn tặng cho được
Điểm a khoản 1 Điều 45 liệt kê các ngoại lệ của điều kiện phải có giấy chứng nhận, trong đó có:
- Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước;
- Tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư.
Điểm e khoản 1 Điều 37 cũng ghi nhận đây là quyền của cá nhân sử dụng đất.
Chừa lối đi khi tách thửa không phải chuyển mục đích
Liên quan tới việc mở rộng đường và chia đất, điểm d khoản 1 Điều 220 có quy định tiết kiệm chi phí:
Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở, hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa, để làm lối đi — thì khi tách thửa hoặc hợp thửa không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích làm lối đi đó.
Ba việc nên làm khi cộng đồng góp đất
- Lập văn bản thỏa thuận rõ ràng về phần diện tích mỗi hộ góp và mức bồi thường, hỗ trợ giữa các bên — khoản 4 Điều 198 giao cho các bên tự thỏa thuận;
- Đối chiếu với quy hoạch — khoản 2 Điều 198 đòi phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt;
- Làm thủ tục đo đạc, chỉnh lý và cấp Giấy chứng nhận cho phần đất còn lại — theo khoản 3 Điều 135, chi phí do Nhà nước bố trí, người dân không phải trả.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 198, Điều 219, Điều 79, Điều 135 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
