Điều 28 Luật Đất đai 2024 quy định người nhận quyền sử dụng đất. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh có quyền rộng hơn hẳn tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Câu hỏi này cần trả lời chính xác vì Luật Đất đai 2024 phân biệt rất rõ ba nhóm chủ thể có yếu tố nước ngoài, với quyền hoàn toàn khác nhau.
Trước hết: ở Việt Nam không có sở hữu đất tư nhân
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Cái mà cá nhân, tổ chức có là quyền sử dụng đất, không phải quyền sở hữu đất. Điều này áp dụng cho cả người Việt Nam.
Vì vậy câu hỏi chính xác phải là: người nước ngoài có được nhận quyền sử dụng đất không.
Ba nhóm chủ thể khác nhau
Điều 28 Luật Đất đai 2024 phân biệt:
- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài — quyền rộng nhất trong ba nhóm;
- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài — quyền hẹp hơn, gắn với dự án đầu tư;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao — chỉ được thuê đất.
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài
Điểm h khoản 1 Điều 28 quy định người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được:
- Mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;
- Nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở;
- Nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo pháp luật về dân sự;
- Nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo pháp luật về dân sự.
Điều kiện chung: được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
Điểm c khoản 1 Điều 28 bổ sung: được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.
Điểm i và k khoản 1: được Nhà nước giao đất và được Nhà nước cho thuê đất.
Điều 44 quy định riêng về quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Quyền gắn với hoạt động đầu tư:
- Điểm c khoản 1 Điều 28 — nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao;
- Điểm d — nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;
- Điểm đ — nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Điểm i — được Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
- Điểm k — được Nhà nước cho thuê đất.
Điểm quan trọng: nhóm này không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân bên ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
Điểm k khoản 1 Điều 28: được Nhà nước cho thuê đất.
Điểm d khoản 1 Điều 172 quy định thời hạn: cho thuê đất xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Hết thời hạn, nếu có nhu cầu thì được xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, cũng không quá 99 năm.
Điểm g khoản 1 Điều 95 công nhận nhóm này được bồi thường về đất khi bị thu hồi, với điều kiện thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài
Điểm a khoản 5 Điều 148 quy định trường hợp chủ sở hữu nhà ở không có quyền sử dụng đất đối với thửa đất đó: với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì phải có giấy tờ về giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Nghĩa là Luật Đất đai thừa nhận việc tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở, và việc đó được điều chỉnh bởi pháp luật về nhà ở, không phải Luật Đất đai.
Quy định chung về nơi cư trú
Khoản 2 Điều 28: tổ chức trong nước, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, nơi đóng trụ sở — trừ trường hợp tại khoản 8 Điều 45 và Điều 48.
Hai ngoại lệ:
- Khoản 8 Điều 45 — cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực đó;
- Điều 48 — quy định riêng với đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo chính sách tại khoản 3 Điều 16.
Khu vực hạn chế tiếp cận đất đai
Khoản 3 Điều 28: đối với khu vực hạn chế tiếp cận đất đai thì việc nhận quyền sử dụng đất theo khoản 1 và khoản 2 thực hiện theo trình tự, thủ tục do Chính phủ quy định.
Đây là cơ chế kiểm soát bổ sung với các khu vực nhạy cảm về quốc phòng, an ninh.
Tóm lại
- Cá nhân nước ngoài — không nhận quyền sử dụng đất theo Điều 28; việc sở hữu nhà ở theo pháp luật về nhà ở;
- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh — được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận thừa kế, nhận tặng cho từ người thuộc hàng thừa kế, và nhận quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp;
- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài — chủ yếu qua thuê đất, giao đất làm dự án nhà ở để bán, nhận góp vốn, và nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao — thuê đất, tối đa 99 năm.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 28, Điều 44, Điều 45, Điều 148 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
