Điều 5 Luật Đất đai 2024 nêu bốn nguyên tắc sử dụng đất, trong đó có nguyên tắc không lạm dụng thuốc bảo vệ thực vật, phân hóa học và không xâm phạm quyền lợi của người sử dụng đất liền kề.
Điều 5 Luật Đất đai 2024 chỉ có bốn khoản, mỗi khoản một câu ngắn. Nhưng đây là điều nền — mọi quy định về nghĩa vụ, xử lý vi phạm và thu hồi đất đều bắt nguồn từ đây.
Bốn nguyên tắc
1. Đúng mục đích sử dụng đất
Khoản 1 chỉ năm chữ nhưng là nguyên tắc quan trọng nhất. Nó được cụ thể hóa thành nghĩa vụ tại khoản 1 Điều 31, và vi phạm dẫn tới hậu quả nặng nhất.
Khoản 1 Điều 81 quy định thu hồi đất khi sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận, và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà tiếp tục vi phạm.
Muốn dùng đất vào việc khác thì phải đi một trong ba con đường hợp pháp: chuyển mục đích sử dụng đất theo Điều 121; sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo Điều 218; hoặc xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo khoản 3 Điều 178.
2. Bền vững, tiết kiệm, có hiệu quả
Khoản 2 mở rộng phạm vi: bền vững, tiết kiệm, có hiệu quả đối với đất đai và tài nguyên trên bề mặt, trong lòng đất.
Cụm trong lòng đất đáng chú ý. Khoản 1 Điều 31 cũng buộc sử dụng đất đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, và bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất.
Quyền sử dụng đất không phải quyền vô hạn theo chiều dọc — đào sâu hay xây cao đều có giới hạn.
3. Bảo vệ đất, bảo vệ môi trường
Khoản 3 quy định cụ thể một hành vi bị hạn chế:
Bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu, không được lạm dụng thuốc bảo vệ thực vật, phân hóa học làm ô nhiễm, thoái hóa đất.
Đây là một trong số ít nơi Luật Đất đai đề cập trực tiếp tới kỹ thuật canh tác.
Nguyên tắc này gắn với khoản 4 Điều 31 — nghĩa vụ xử lý, cải tạo và phục hồi đất đối với khu vực đất bị ô nhiễm, thoái hóa do mình gây ra.
Và với khoản 2 Điều 81: hủy hoại đất mà đã bị xử phạt vi phạm hành chính vẫn tiếp tục vi phạm là căn cứ thu hồi đất.
4. Không xâm phạm quyền lợi người liền kề
Khoản 4 gồm hai vế:
- Thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất;
- Không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh.
Vế đầu nhắc tới yếu tố thời hạn — liên quan tới điểm d khoản 1 Điều 45, đòi quyền sử dụng đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất mới được chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn.
Vế sau là căn cứ cho nhiều tranh chấp giữa các thửa đất liền kề. Nó được nhắc lại ở khoản 5 Điều 31 — không làm tổn hại đến tài sản và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
Nguyên tắc này áp dụng cho ai
Điều 5 áp dụng cho mọi người sử dụng đất được liệt kê tại Điều 4 — tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
Điều 25 bổ sung ba nghĩa vụ của công dân đối với đất đai — áp dụng cho mọi công dân, kể cả người chưa có thửa đất nào:
- Chấp hành đúng các quy định của pháp luật về đất đai;
- Giữ gìn, bảo vệ và phát triển tài nguyên đất;
- Tôn trọng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất khác.
Vận dụng khi có tranh chấp với hàng xóm
Khoản 4 Điều 5 và khoản 5 Điều 31 là hai căn cứ pháp lý thường dùng nhất trong các tranh chấp giữa thửa đất liền kề: đào móng gây nứt nhà bên cạnh, xây tường chắn làm ngập nước, chặn lối thoát nước tự nhiên, trồng cây che ánh sáng.
Điều 29 quy định quyền đối với thửa đất liền kề — gồm quyền về lối đi; cấp nước, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; lắp đường dây tải điện, thông tin liên lạc.
Ba nhóm quyền đầu phải đăng ký theo Điều 133, và theo điểm l khoản 1 cùng khoản 3 Điều 133, đây là nhóm phải đăng ký trong 30 ngày.
Nếu phát sinh tranh chấp, trình tự là hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã theo Điều 235 — bắt buộc — rồi mới tới giải quyết theo Điều 236.
Ba việc nên rà lại
- Mục đích sử dụng đất ghi trên sổ có khớp với cách bạn đang dùng đất không;
- Thời hạn sử dụng đất còn hay đã gần hết — nếu có thời hạn, mốc nộp hồ sơ gia hạn là chậm nhất 06 tháng trước khi hết hạn theo khoản 3 Điều 172;
- Các công trình, cây trồng giáp ranh có ảnh hưởng tới thửa đất bên cạnh không.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 5, Điều 31, Điều 81 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
