Điều 12 Luật Đất đai 2024 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Điều 13 liệt kê 12 quyền của Nhà nước, từ quyết định quy hoạch tới ban hành bảng giá đất.
Hiểu đúng chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam giúp tránh nhiều kỳ vọng sai — đặc biệt khi bị thu hồi đất hoặc khi nghe nói về "mua đất", "sở hữu đất".
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
Điều 12 Luật Đất đai 2024 chỉ một đoạn:
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Hệ quả: ở Việt Nam không có sở hữu đất tư nhân. Cái mà cá nhân, tổ chức có là quyền sử dụng đất — một quyền tài sản có giá trị, chuyển nhượng được, thừa kế được, thế chấp được, nhưng không phải quyền sở hữu đất.
Vì vậy khi nói "mua đất", chính xác là nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Còn tài sản gắn liền với đất — nhà ở, công trình xây dựng, cây trồng — thì thuộc quyền sở hữu của chủ tài sản.
Điều này giải thích tên đầy đủ của sổ đỏ theo Luật 2024: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất — hai loại quyền khác nhau trên một tờ giấy.
Mười hai quyền của Nhà nước
Điều 13 liệt kê quyền của Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu:
- Quyết định quy hoạch sử dụng đất;
- Quyết định mục đích sử dụng đất — thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích;
- Quy định hạn mức sử dụng đất — gồm hạn mức giao đất nông nghiệp, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp;
- Quyết định thời hạn sử dụng đất;
- Quyết định thu hồi đất;
- Quyết định trưng dụng đất;
- Quyết định giao đất không thu tiền hoặc có thu tiền sử dụng đất;
- Quyết định cho thuê đất thu tiền hằng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê;
- Công nhận quyền sử dụng đất;
- Quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất; ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể;
- Quyết định chính sách tài chính về đất đai; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại;
- Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính.
Bốn quyền có tác động trực tiếp tới người dân
Quyết định mục đích sử dụng đất
Khoản 2 Điều 13 là cơ sở của Điều 121 về chuyển mục đích sử dụng đất — bảy trường hợp phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép.
Quy định hạn mức
Khoản 3 dẫn tới bốn loại hạn mức mà người dân thường phải tra:
- Hạn mức giao đất nông nghiệp — Điều 176, từ 2 đến 30 ha tùy loại đất và vùng;
- Hạn mức giao đất ở — khoản 2 Điều 195 (nông thôn) và khoản 2 Điều 196 (đô thị), do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định;
- Hạn mức công nhận đất ở — khoản 5 Điều 141, cũng do cấp tỉnh quy định;
- Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp — Điều 177, không quá 15 lần hạn mức giao đất.
Ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể
Khoản 10 là cơ sở của Điều 158, 159 và 160. Bảng giá đất quyết định tiền bạn phải nộp; giá đất cụ thể quyết định tiền bạn được nhận khi bị thu hồi.
Đáng chú ý: Luật Đất đai 2024 không còn quy định về khung giá đất — cụm từ này không xuất hiện lần nào trong toàn văn Luật. Thay vào đó, bảng giá đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, xây dựng theo nguyên tắc thị trường và cập nhật hằng năm.
Điều tiết phần giá trị tăng thêm
Khoản 11 nêu một nguyên tắc quan trọng: Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
Đây là cơ sở của các khoản thu tại Điều 153, và của quy định về tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích — giá trị tăng lên do quy hoạch, do hạ tầng Nhà nước đầu tư thì Nhà nước điều tiết một phần.
Nhà nước thực hiện quyền qua cơ quan nào
Điều 14 quy định về việc Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai. Điều 20 quy định nội dung quản lý nhà nước về đất đai; Điều 21 quy định nhiệm vụ, quyền hạn của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các Bộ và chính quyền địa phương.
Đối trọng: bảo đảm của Nhà nước với người sử dụng đất
Quyền của Nhà nước đi kèm nghĩa vụ. Khoản 1 Điều 17: Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất.
Khoản 2 Điều 17 giải quyết một vấn đề lịch sử: Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Điều 18 quy định trách nhiệm cung cấp thông tin đất đai; Điều 23 và Điều 24 ghi nhận quyền của công dân đối với đất đai và quyền tiếp cận thông tin đất đai.
Và Điều 19 quy định vai trò, trách nhiệm của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên trong lĩnh vực đất đai — cơ chế giám sát xã hội.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 12, Điều 13, Điều 14, Điều 17 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
